轉貼文章 ~ 樓價騰訊化 (股榮 )

港股今年難玩，上周股王騰訊（700)曾經跌穿380元，自今年一月高位476元起計，高位累積下跌兩成，技術上步入熊市。50隻藍籌中，已有12隻自52周高位累跌兩成（見大表），去年強勢股瑞聲（2018）、吉利（175）及舜宇（2382）更高位回吐超過三成。

當整體大市（恒指）自高位下跌一成，細價股回吐幅度更為驚人。近千隻10億元市值以下的細價股，股價較52周高位跌五成的，有超過300隻。升市期間，投資者傾向炒細唔炒大，就算是騰訊，很多散戶亦樂於以窩輪及牛證等衍生工具作槓桿式投資，加大回報。牛市當然誇啦啦，但遇上近兩月逆風市，身邊一直睇好股王、持有正股的，已紛紛減磅甚至止賺離場。反而是一批470元高位坐貨，或者在420元水平（高位跌一成）始進場的投資者，再溝已有猶豫，沽貨止蝕又不願意，這個現象，我相信會在樓市發生。

劏房始祖大埔嵐山近月有幾宗成交，想與大家分享。752呎三房單位以796萬易手，呎價10,585元。491呎兩房單位以670萬元成交，呎價13,646元，同一個屋苑，兩房呎價貴三房貴近三成，未算最誇。最新180呎開放式單位，以380萬元賣出，呎價2.1萬元，再打破早幾日兩萬元紀錄。同一個屋苑，劏房呎價貴過三房一倍，很明顯，不是劏房質素好過三房，而是仍然可以四球上車、做到九成按揭的無奈客觀環境下，買家只好求價不求量，硬食一倍溢價買劏房。

買騰訊或者買樓的人，一廂情願相信有買貴冇買錯，股價樓價大漲小回，甚至不回。當股價/樓價跌一成，更視為執平貨機會。可以想象，樓價跌一成，仍有大批人瘋搶，但當樓價調整幅度達到兩成，情況就仿似今日的騰訊，跌少少就衝，跌得多則卻步，信心動搖下，理性回歸時，如果整體樓市是騰訊化，劏房就是細價股化，調整幅度超過三、四成並非過份，而是將不合理高溢價的資產，回歸至市場化。

如果股市跑先樓市半年的傳統不變，下半年港樓將會遇到考驗。樓市長線升值，這是客觀事實，但凡是資產，總有升跌週期，有能力上車的，簽買賣合約前可問自己一句，能承受樓價跌兩成的準備嗎。要記住，笑到最後不是你買入的一刻，而是成功揸到尾，供甩會。