2021年3月19日 星期五

轉貼文章~ 牙周病分4期 嚴重或致牙齒脫落 及早治療、注意口腔衛生 有望逆轉病情

 一旦發現自己刷牙時有血,都會擔心自己是否患上了牙周病。牙周病的成因主要是口腔衛生欠佳所引致,患者的牙齦會發炎、腫脹、出血等,嚴重者更會牙齦萎縮,導致牙齒脫落。醫生一般會透過評估患者的牙槽骨、牙齦情况、生活習慣及是否患有慢性病等,來判斷牙周病的嚴重程度及發展速度。一般而言,輕微牙周病患者只需注意日常口腔衛生、定時洗牙便可逆轉,嚴重患者則或需要麻醉,接受深層治療。

 牙周病因口腔衛生而起 有遺傳風險

 養和醫院牙周治療科專科醫生謝達柱醫生表示,最常見導致牙周病的原因便是口腔衛生欠佳,部分人士雖然勤於刷牙,惟部分位置如牙縫、臼齒內側等均較難清潔,容易滋生細菌。不過,如近親患有牙周病,由於有遺傳風險,即使患者做足口腔清潔,患病機率仍相對較高;心臟病、糖尿病患者、吸煙人士亦有較大機會患有牙周病,而吸煙習慣更會加劇牙周病情。

 注意牙周病徵狀 最嚴重可致牙齒脫落

 謝醫生指出,牙周病的徵狀包括:

 。刷牙出血

 。牙齦紅腫(呈深紅色)、腫脹、痛楚

 。口腔內的細菌會不斷分泌出毒素,導致發霉,發出獨特異味。

 「當牙周病發展至嚴重程度,牙齦更會出現萎縮,可觀察到患者牙齒長短不一,最嚴重會令牙齒鬆動,甚至脫落。」

 為患者作任何治療前,牙醫會為病人評估嚴重程度及病情速度,再按情况制定合適的治療方案。

 牙周病嚴重程度分4

要判斷患者的牙周病嚴重程度,謝醫生指會為病人直接檢查口腔、照X光或電腦掃描,觀察及判斷牙齦、「牙周袋」深度、牙槽骨萎縮程度,並將嚴重程度分為4期:

牙周病發展速度分3

至於牙周病的發展速度,則會以5年內牙槽骨萎縮程度、萎縮程度與患者年齡的百分比,以及日常習慣,如有否吸煙、慢性疾病等來判斷,將其分為3個等級:

深層治療需接受局部麻醉

若在判定牙周病的期數及發展速度後,輕微牙周病患者只需勤於注意口腔衛生,包括正確刷牙、使用牙線,定期洗牙,清走牙菌膜及牙石,減低細菌滋生的機會,牙周病便能逆轉,自行康復。

 不過,若牙周病發展至嚴重程度,患者需接受局部麻醉,讓牙醫作深層治療,有需要更會為病人做牙周手術、牙槽骨再生治療,當牙周清潔乾淨,牙齦沒有發炎,便可判斷為穩定病情,之後只需定期覆診即可。

https://health.mingpao.com/%e7%89%99%e5%91%a8%e7%97%85%e5%88%864%e6%9c%9f-%e5%9a%b4%e9%87%8d%e6%88%96%e8%87%b4%e7%89%99%e9%bd%92%e8%84%ab%e8%90%bd-%e5%8f%8a%e6%97%a9%e6%b2%bb%e7%99%82-%e6%b3%a8%e6%84%8f%e5%8f%a3/


2021年3月12日 星期五

轉貼文章~ 簡易7招刮手指....

 

經絡不通造成人體衰老。 中醫認為經絡不通而痛,一旦出現堵塞,人體就會出現生病現象。手有很多經絡對應身體各個部位,所以刮手指可改善便秘、暈車、失眠等問題;那是因為手部有6條經脈循行,與全身各臟腑、組織、器官密切相關。以下就來介紹一下手指、手背、手掌可以改善哪些問題。

.心慌、脾胃不好→刮大拇指
大拇指對應人體肺經,肺主納氣,若肺臟不好,心臟功能也會受到影響。因此,大拇指對應心臟、肺臟和胃。當出現心慌、胸悶等情況時,可用手刮大拇指外側並往外拉。 所以可刮刮大拇指,調節肺氣、心氣和脾胃。
.便秘→刮食指
食指對應人體大腸經,對應器官是大腸、胃。腸胃功能失調,易出現便秘或者是腹瀉的情況,所以經常便秘、腹瀉的人,應刮刮食指。
.失眠、暈車→刮中指
中指對應人體心包經,暈車一般是心包經不好。因此,在上車前幾分鐘或有暈車情況時,可以刮刮中指。此外,睡眠不好的人,也是心包經的問題,也可經常做此動作。
.偏頭痛、肩頸痛→刮無名指
無名指對應人體三焦經,三焦經不通,則氣血不通,就容易經常偏頭痛、肩頸痛,說明氣血運行不好,所以有以上症狀的人可以刮刮無名指。
.脫髮→刮小指
瘦弱、易感冒小指對應人體小腸經,小腸經不通暢,則會影響營養的吸收,長久積累,易營養不良,輕者脫髮,重者身體瘦弱,免疫力低,易感冒。所以常疏通小腸經,可幫助吸收營養,使進補的食物最有效的被利用起來,提高免疫力、營養頭髮、強健身體。
.全身健康→拍手掌
不只腳底有許多穴位,手掌上也有很多,且有很多經絡。所以平時可多拍拍手掌保健康。
.腰部酸痛→拍手背
足部或手部分佈著體內各個臟器的反射區,如手背對應人體腰部,所以經常腰痛、腰酸的人,應該多拍拍手背。

2021年3月11日 星期四

轉貼文章 ~ 洗腸劑「飲唔夠」 影響檢查成果 新型洗腸劑改善難聞氣味 增服用依從性

本港近年陸續為年長人士進行大腸癌篩檢,務求盡早識別癌前病變,預防這個癌症殺手。不過,大腸鏡檢查並非所有人都願意接受,尤其是檢查前洗腸過程以及需要飲用大量「難聞」的洗腸劑,都令人為之卻步。有醫生提醒,檢查前未有排清大便,或會影響檢查結果及增加手術風險,建議患者可按實際身體狀況,選用較新型的洗腸劑,減低檢查前的不適感。

不少醫生均建議,年過50歲人士應該及早接受大腸癌篩檢,不禁有人會問,這個年齡界線如何釐定?腸胃肝臟科專科黃子群醫生指出,不少文獻研究發現,大腸癌發病年齡普遍由50歲以上開始,年紀愈大,風險就愈高,及早篩檢便能找出癌前病變︰「大腸鏡檢查目的是找出腸道內不正常組織,並予以清除,故此有助預防大腸癌發生。」

避免高纖食物 減少糞便積聚
接受大腸鏡檢查前,一般需要提早兩至三天戒口,並要飲用洗腸劑,清除腸道穢物,以令檢查更為準確。黃醫生表示,接受檢查人士要避免進食高纖維食物,因為纖維成份會積聚於腸道,檢查時便會阻礙導管,影響檢查成果,有時更會因粗身纖維堵塞儀器,導致檢查時間延長,增加手術風險。他建議,檢查前數天起減少進食蔬菜,改吃肉類及其他食物,與平日均衡的飲食習慣相反。

除了戒口準備,接受檢查人士更要面對「艱苦」的洗腸過程。黃醫生指出,檢查前一天或當天早上,患者需要飲用大量洗腸劑,從而將腸道內穢物排出,直至大便呈淺色水狀才算完成︰「這些洗腸劑分有兩種,一是透過刺激腸道蠕動令大便排出;另一是利用滲透壓原理,飲用大量水份後,水份會積聚於腸道並會將大便排走。」

新一代洗腸劑 踢走難飲味道
然而,不少接受檢查人士往往會在這個階段卻步,黃醫生解釋,傳統洗腸劑的味道既鹹又澀,容易使人反胃,加上需要飲用至少3至4公升水份,部份人士會出現肚脹及胃部不適,情願減少飲用份量。他警告,若然「偷工減料」,或會增加檢查難度,例如大便阻塞導管或遮蔽腸道位置,甚至會增加檢查期間可能出現的風險。

而近年就有新型洗腸劑不僅改善了味道,亦調整飲用方式,減低患者檢查前的不安感。黃醫生說,這類橙味或檸檬味的洗腸劑較易入口,並不一定要飲用清水,可以配合清茶、清湯及電解質飲料,最重要是放慢速度飲用。他又提醒接受檢查人士,這類洗腸劑或會令電解質水平失衡,故此腎或心臟功能較差人士,應在檢查前與醫生充份溝通,選擇適合的洗腸劑。

以上內容僅供參考,所有預防及治療方法都有不同的成效、副作用及風險。如有懷疑,請向主診醫護人員查詢。

2021年3月10日 星期三

轉貼文章 ~ 胡月曉: 若樓市泡沫破裂,情景將何如?

 樓市泡沫破裂引發的動蕩是不可避免的,但這也是中國經濟完成轉型、社會進步所必須跨越的階段;如何約束樓市泡沫破裂衝擊?

樓市泡沫破裂可界定為房價下跌超過13%、並延續1年以上。如樓市泡沫破裂,大概率下的中等假設,房價持續5年下跌、累計達30%後,樓市走勢或將企跌走穩。通貨膨脹受樓市泡沫破裂的衝擊有限,不會通縮;經濟增長大概率更穩健;資本市場或現蹺蹺板效應的繁榮;風險個案或群現,但不會發展為系統性風險;財政收支壓力加大,改革呈現推進良機。
如何界定樓市泡沫破裂
有種流行的觀點認為,泡沫都是破裂後才得以確認此前為泡沫的。實際上,無論何種資產評判指標,對泡沫的事先預警大都是準確的,但市場和一般投資者並不認可,因為趨勢交易總是市場的大流,而泡沫總會持續一段時間。這種情況說明,認識泡沫和利用泡沫獲利,並非是一回事。比如,中國監管部門和管理機構普遍認為樓市存在泡沫,然而樓市依然在分化中泡沫延續膨脹,樓市調控的市場信譽不斷受損,以致部分市場人士甚至將調控政策當作了反向指標。筆者就曾親身經歷聽到某大學房地產教授在講座中說——老百姓都知道房地產價格是不會跌的,政府官員居然不知道。
當然,即使樓市泡沫延續,房地產價格還是有波動的。一般來說,樓市泡沫破裂會引起市場的較大震動和經濟影響,而要產生市場震動和經濟衝擊,房地產價格下跌的幅度和持續時間都要達到一定程度。
從市場公認的海外樓市泡沫破裂歷史經驗看,樓市泡沫破裂後房價下降平均幅度達27%,持續時間平均為4.5年;上世紀70年代、80年代的西方兩次經濟周期中,15個國家中發生了29次市場公認的樓市泡沫破裂事件,其中最低房產價格下降幅度為13.7%,該樓市泡沫破裂過程持續時間也最短,僅為1年。因此,按照海外經驗界定,一個地方樓市泡沫破裂可界定為房價下跌超過13%、並延續1年以上。持續1年並超過13%的跌幅,這是樓市泡沫破裂的最輕微情況,也是稱為樓市泡沫「破裂」的入門門檻,實際當中樓市泡沫破裂意味著市場趨勢改變,房價下跌和延續時間都會剎不住車,市場震蕩和經濟衝擊都會不斷加大,最終引起經濟周期的改變。
中國樓市泡沫破裂後情景假設
兩個樓市泡沫破裂影響至今,且為國人熟悉的例子,一是日本上世紀90年代的泡沫經濟破裂,日本自此進入「失去的年代」;二是導致2008年全球金融危機的美國樓市泡沫破裂(表現為「次貸」危機,實為樓市泡沫破裂),縱使美國股市持續繁榮,訊息產業繁榮,經濟也一直未能走出危機陰影。一些小規模經濟體的樓市泡沫,因其生成和破裂都和國際資本移動有很大關係,不具可比性,不提略過;從一些主要經濟體的樓市泡沫破裂經驗看,樓市泡沫破裂大都引發了金融和經濟的大震蕩,甚至危機。故監管決策人員若非出自私利,必定高度關注此問題,并力爭將泡沫摁在萌芽狀態,不容坐大。中國央行官員曾表示,房地產是現階段中國金融風險方面最大的「灰犀牛」。如樓市泡沫破裂,會有如何場景?以下幾種或是較有可能的:
1. 樓市價格回落幅度和持續時間「降3走5」。由於中國2010年就進行了房地產市場管控,樓市泡沫雖然持續時間長但膨脹相對較為緩慢,並且城市化進程儘管高峰過去但仍有空間,因此即使樓市泡沫破裂,也會相對溫和。一旦樓市泡沫進入破裂門檻(即下降超過13%、持續1年以上),很可能會延續緩慢下行趨勢,持續3-5年、下跌20%-30%。大概率下的中等假設,房價持續累計下跌30%、延續5年後,樓市走勢或將企跌走穩。
2. 通貨膨脹影響有限。當資本外流引發樓市泡沫破裂時,通常會看到通脹下行甚至通貨緊縮的伴隨現象;當貨幣緊縮刺破泡沫時,價格低迷也是常見現象。一般認為,樓市泡沫破裂引發經濟危機,因而價格低迷是必然的。顯然,樓市泡沫破裂是否引發通貨緊縮,要看泡沫破裂對經濟的影響和引發泡沫破裂的原因。由於中國經濟在世界經濟中的地位上升趨勢不會變,且資本項目一直未完全開放,因此資本跨國移動衝擊不會是樓市泡沫破裂原因。流動性環境有望保持穩定,並成為泡沫破裂後的對沖工具,因此經濟受到衝擊也有限。加之現代社會食品和能源價格波動主要受供給衝擊影響,其價格波動主要不是需求變化,因而通貨膨脹受樓市泡沫破裂的衝擊有限。
3. 經濟增長大概率更穩健。樓市泡沫雖然增加了金融風險,但其對中國經濟可持續發展的最大傷害,還在於損害了全社會的實業投資氛圍。高房價不僅提高全社會的商務成本,樓市泡沫還是資金空轉和金融行業高利潤的基礎,濃烈的投機氣味極大不利企業家精神的培育和發展。樓市泡沫破裂之時,將是中國經濟走出2014年至今的「底部徘徊」階段之期,也是中國經濟轉型曙光出現、真正步入新時代的時機。
4. 資本市場或現蹺蹺板效應的繁榮。由於樓市泡沫長時間未破,之前的溫總理甚至回應說房價調控很難,因此全社會形成了房價永遠漲的預期,加上住房持有成本幾乎為零,使得住房最終異化為居民財富持有形式,成為中國充裕貨幣的最大蓄水池,也造成了中國貨幣「存量過多、增量不足」的流動性矛盾環境。樓市泡沫破裂,將使擠出的巨額資金,使得存量貨幣流向實業和資本市場,貨幣結構將改善,從而為資本市場回暖創造良好條件。樓市泡沫破裂之時,就是中國股市騰飛之日。
5. 風險個案或群現,但不會發展為系統性風險。首先持續10餘年的交易管控,已使物業持有相對分散,全社會抗跌能力提高。其次,貨幣政策自主,流動性環境可控、可調。第三,中國金融體系下的銀行普遍規模較大,抗風險能力強,西方樓市泡沫破裂導致金融風險失控的國家,通常是小銀行體系——家數多、規模小、抗衝擊力差。銀行主導型直接融資體系下,金融機構間風險傳染也天然比市場型直接融資體系下低。另外,中國在2020年底已對房地產金融實行了集中度管理,在泡沫未破裂之時,金融機構的風險敞口已得到先行控制。
6. 財政收支壓力加大,改革呈現推進良機。樓市泡沫破裂自然導致土地財政終結,地方政府的財政壓力將加大,中央的責任將加重,國債增發壓力將加大。現代財政貨幣體系下,國債更主要的功能不是彌補財政收支缺口,而是為信用貨幣發行提供國家信用載體工具,這也是現代貨幣理論的基礎。這意味著,中國財政擴張的空間是巨大的;中國的宏觀槓桿率雖然很高,但政府部門槓桿率很低,其中中央政府槓桿率更低。2020年中國實體經濟宏觀槓桿率為270.1%,其中企業部門、居民部門和政府部門分別為162.3%、62.2%和45.6%,政府部門中地方政府為25.6%,可見政府部門,尤其是中央政府,負債擴張能力還是充足的。樓市泡沫破裂,將使原先退出住房市場供應的被典藏住房,重新進入市場,不同人群的財富儲存曝光率將增加,有利反腐進一步推進,或引起新一輪社會治理變革。
該當如何未雨綢繆?
樓市泡沫破裂引發的社會動蕩是不可避免的,但這也是中國經濟完成轉型、社會進步所必須跨越的階段。樓市泡沫破裂使金融風險得以消除,貨幣新機制建立得以確立基礎;在資金空轉基礎消除,金融服務實體進程順暢後,資本市場也將得以來臨嶄新大發展空間。以下一些措施對於約束樓市泡沫破裂衝擊、促進正向激勵,將是必要和可行的。
1. 謹慎推進資本項目完全開放。在人民幣成為完全強勢的國際貨幣前,資本項目開放應該謹慎推進,以控制國際資本流動的衝擊。資本項目有限開放下,一國對貨幣環境的掌控是有效的,樓市泡沫演化進程也可控。
2. 增加持有環節稅、減少交易環節稅。前者有擠泡沫作用,後者則有利泡沫變化平緩。樓市泡沫要麼擠出,要麼以通脹做實。若以通脹做實,將加劇社會分化,不僅會將經濟推入「中等收入陷阱」,還會埋下更嚴重社會危機的隱患。因此,擠泡沫是長期可持續發展的必然選擇。
3. 提高國債發行規模,為央行開創新貨幣機制建立基礎。依照國債的貨幣經濟學意義,中央國債作為政府信用載體,實際上取代了黃金的貨幣信用基礎保證功能,國債規模須達到一定規模,央行才能在基礎貨幣形成機制中轉向直購資產。多發國債也使政府有財力完善樓市長效機制,如發行特别長期國債建立政府主導住房供應體系,為樓市租售價格提供基準參考等。
原文:金融時報

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2021年3月6日 星期六

轉貼文章 ~ 八種腳不適可能的健康問題


 【健康知識解碼】俗話話:頭痛醫頭,腳痛醫腳,未必正確,因為身體某些部位出現症狀,未必是該部位出了毛病,很可能是其他器官或組織的問題。以下就來介紹八個腳的不適症狀及其可能原因。

八種腳不適可能的健康問題

1. 刺痛、發麻(持續性):糖尿病
糖尿病患非常容易發生周邊神經病變,大部分會從腳開始,慢慢往上延伸,有些人除了麻、感覺失調之外,還會出現「異感痛」,也就是輕輕的碰觸也會非常痛。
2. 傷口難癒合:糖尿病或周邊動脈疾病
糖尿病患者因為體內的血糖濃度過高,導致傷口修復能力很差,一旦發生皮膚破損,就容易發生感染、潰瘍和流膿。傷口難以癒合除了血糖控制不佳的問題,也可能是周邊動脈疾病所導致,因為血管動脈粥樣硬化閉塞,以及毛細血管微循環障礙,導致肢體末梢的血液循環變差。
3. 腳部腫或腳踝腫:肝病、腎病、血栓、心臟衰竭
當心臟、肝臟或腎臟出現問題,導致無法正常運作,體內多餘的液體就會從血管跑到組織間隙,並流向下半身造成水腫。
4. 行走、鍛鍊時會腳痛:疲勞性骨折、骨質疏鬆
疲勞性骨折是因為反覆運動或過度訓練,沒有適度休息讓骨頭承受不了壓力,造成了結構性的小裂痕。疲勞性骨折初期,幾乎沒有自覺疼痛,仍可以從事活動或運動,但常在運動後讓患處疼痛加劇。 骨質疏鬆本身不會有甚麼「明顯」的症狀,但因為骨質流失,無法支撐身體,可能會出現一些痠痛的不舒服,患者可能會當成是關節炎或姿勢不正確造成的疼痛。
5. 腳抽筋:缺水或缺乏營養素
抽筋的原因有很多,通常是因為水分大量流失,但水分與鹽分的補充不即時,導致體液中的電解質不平衡。而缺乏某些營養素,如:鎂、鈣,也會導致抽筋發生。
6. 腳趾關節痠痛:類風濕性關節炎
類風濕性關節炎是一個自體免疫系統的疾病,因為身體的免疫系統主動去攻擊關節組織造成發炎反應,造成關節紅、腫、痛。早期的類風濕性關節炎會從小的關節開始侵犯,像是腳趾頭、手指頭的關節,再慢慢發展到膝蓋、手腕等。
7. 運動時小腿痛:動脈粥狀硬化
行走時覺得小腿後方會痛,而且越走越痛,但稍微休息下疼痛就消失嗎?這有可能是下肢動脈阻塞,導致的間歇性步行疼痛。動脈阻塞多半是動脈粥狀硬化造成,因為老化或是脂肪黏著在血管內而形成斑塊,造成血管狹窄引起局部缺血變化,下肢供血不足才會讓患者行走時覺得疼痛。
8. 拇趾劇痛腫脹:痛風
痛風的起因是因為血中尿酸濃度過高,形成尿酸結晶沉積在關節處,導致發炎腫脹。發作時間通常在半夜或清晨,且在沒有扭傷或其他傷害的情況下,會覺得患部一陣劇痛、腫脹。最常好發的位置在:腳大拇指、腳踝、腳背等部位。

2021年3月1日 星期一

轉貼文章 ~ 黃竹坑港島南岸

 路勁港島南岸一期命名晉環 最快今月推出02/03/2021

路勁基建(01098)與港鐵(00066)合作項目,黃竹坑港島南岸一期項目,今日正式命名為「晉環」。項目由兩座大樓組成,800伙單位,包括749伙標準單位及51伙特色單位,間隔由開放式至4房。

 項目主打2-3房單位,當中,包括62伙開放式、1331房、2742房、2223房及584房,標準單位實用面積290-1302平方呎;特色單位289-2083平方呎。

晉環有望下周開價 最細289呎

一手市場小休後再醞釀大戰。路勁地產等合作的黃竹坑站港島南岸第1期晉環,樓書昨日上網,最細289方呎起,意味銷售駛入直路,可望下周開價及開放示範單位,首批不少於160伙。

  全城新盤焦點之一的晉環,樓書已剛上網,項目提供800伙,提供兩座住宅大樓,間隔由開放式至4房大宅,實用面積由289至2084方呎,最細單位為1B座5樓B室開放式戶,實用面積289方呎,另有93方呎平台,面積最大為1A座41至42樓A室複式單位,2084方呎,另有258方呎平台及551方呎天台。

  路勁地產銷售及市場推廣總監封海倫表示,樓書已上網,最快下周開放示範單位及公布首張價單,擬定5月初開賣,首批不少於160伙,價錢參考南區豪宅成交價,會以市價推售。她又指,項目收到不少港島區客、中環金鐘上班人士及投資者查詢。

新盤混戰愈演愈烈,港島30年來首個鐵路上蓋終於開價!黃竹坑站港島南岸第1期晉環,首批推160伙,其中300餘呎單位折實入場1146萬元,折實平均呎價29689元,貴絕歷年鐵路上蓋項目,比紀錄保持者九龍站天璽高出2%。

  不過,市民坦言定價高,非一般家庭能夠負擔。在現行辣招措施下,銀行按揭最多借五成,若連稅雜費等計算,第一筆資金就要600萬元。居住黃竹坑多年的周先生,原想助兒子同區買樓,慨嘆門檻太高:「就算畀到首期,利息點低都好,個仔都供唔掂。」\大公報記者 柴 進

  晉環由路勁及平保合作發展,路勁地產銷售及市場推廣總監封海倫表示,項目屬港島區30年以來首個鐵路上蓋新盤,開價參考過港島豪宅屋苑,形容開價屬「躍動價」,難與鄰區二手直接比較,表明加推必有加價空間,加推單位將不少於80伙。另外收票將會設有大手組別,預計買2房至3房都歸入大手組別。由於項目起步價已逾1100萬元,無法採用按保,故發展商有提供最高樓價七成的備用一按。同時,項目今日收票,最快下周開賣。

  呎價3萬 媲美貝沙灣

  資料顯示,晉環首張價單涉160伙,1房至3房,實用面積383至937方呎,其中42伙1房、78伙2房及40伙3房,發展商提供4種付款方法,其中120日即供付款折扣額最高18%,折實1146.1萬至2867萬元,折實呎價27005元至34131元,折實平均呎價29689元。其中入場價最平的1房單位,為1A座6樓G室,實用面積386方呎,定價1397.6萬元,呎價36207元,折實1146.1萬元,折實呎價29692元。

  據中原資料顯示,同區二手屋苑呎價差距頗大,由鴨脷洲南灣現時逾2.2萬元,至深灣9號的逾3.5萬元不等。其中後者景觀及位置與晉環最相近,最可直接比較,意味晉環低水約10%,但與超級豪宅貝沙灣二手均價29896元相若。

  打破九龍站天璽紀錄

  鐵路上蓋項目供應稀缺,但價格普遍較高。對上一個呎價紀錄為新地(00016)的九龍站上蓋天璽,首批單位於2013年推出,折實平均呎價29098元,而是次晉環高出2%刷新紀錄。翻查資料,晉環是港島近30年首個鐵路上蓋,對上一個港島鐵路項目,料是1990年落成的西灣河站上的欣景花園,總數732伙,於1990年落成,是港島線投入運作的第5年後完工。

  中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,晉環屬港島區極罕有鐵路新盤,去年港島區錄得逾870宗一手成交,2021年首4個月港島區僅錄得逾190宗一手成交,供應極其罕有。晉環開價吸引,與附近樓齡較新的物業相比有15%折讓,預計晉環可「一Q清枱」。

  美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,晉環首批單位開價吸引,受投資客追捧,料項目呎租可達80至90元水平(即回報3.2%至3.6%),首批單位勢必銷售熱烈,並具加價加推空間。由於多個新盤部署推出,料5月份一手市場可望錄得2000伙成交。

  有代理認為,晉環作為黃竹坑站第1期項目,其作價具有指標作用。若銷售反應熱烈,項目餘下伙數勢必提價,至以往後第2至第6期定價將更進取。23/4/2021


晉環折實均呎近3萬 直逼貝沙灣



特首林鄭月娥去年底發表施政報告提出「躍動港島南」,令南區再成社會焦點。以港島30年來首個港鐵上蓋新盤作招徠、港鐵(0066)黃竹坑站港島南岸1期住宅,由路勁(1098)及平保(2318)合作的晉環,以折實均呎29,689元首推160伙,呎價水平與薄扶林指標豪宅貝沙灣二手成交均呎2.98萬元相若。由於晉環1房戶折實入場費高見1146萬元,未能承做九成按揭保險,故發展商透過財務公司提供70%一按。

明報記者 林可為、沈慧盈

為趕及下周末五.一長假賣樓黃金檔期,項目今日起隨即開放示範單位及接受認購登記。樓花期長約20個月的晉環單位總數800伙,是繼西灣河欣景花園後,港島30年來最大規模港鐵上蓋樓盤,亦屬2013年底推出的灣仔囍滙2期(1096伙)後,港島7年來最大規模新盤。是次晉環首推的160伙,實用383至937方呎、屬1房至3房標準戶,當中2房戶佔最多,涉78伙佔約49%;首張價單並未包括實用290餘方呎開放式戶、及實用965至1302方呎4房戶(擬稍後招標發售)。

首批160伙 2房佔近一半

按價單定價計,整批平均呎價3.62萬元,扣除最高18%直減折扣後,折實均呎為29,689元,單位折實價1146萬至2867萬元;入場單位為1A座6樓實用386方呎G室、1房戶,折實價1146萬元(折實實呎29,692元)。若買家採建築期付款,最高折扣15%,與即供付款相差3個百分點。由於整批單位不能承做八成或九成按保,發展商是次提供七成一按,申請人士需提供入息證明,息口為P減2.75厘(P為5.25厘),還款期25年。

路勁銷售及市場推廣總監封海倫形容,是次開價屬「躍動價」,160伙價單定價計市值逾32.5億元,今日起對外開放設於黃竹坑香葉道2號的示範單位並收票,預計下周首輪發售。被問及會否提價加推,封表示會視乎收票反應,但具一定加價空間。

發展商提供七成一按 還款期25年

晉環開價前,黃竹坑及鄰區二手成交已率先躍動,如深灣軒一個高層海景實用508方呎2房戶,上月底以1190萬元易手、實呎2.34萬元,創屋苑2房成交價及呎價新高。另香港仔居屋雅濤閣高層實用576方呎3房戶,早前亦以875萬元(未補價)售出,實呎1.51萬元,呎價料貴絕全港未補地價居屋。

資料顯示,晉環所屬地皮於2017年初招標,項目補地價約46.84億元,每方呎樓面補價約8119元,分紅比例固定為35%,終由路勁伙平保合組財團奪標。以是次首批折實均呎逼3萬元計,料項目獲利甚豐。

自政府規劃港鐵南港島線後,黃竹坑一帶的物業開始受到追捧,除住宅市場外,更有發展商在區內尋寶,積極在區內物色投資機會,代理指出,自南港島線在2016年底通車後,有近10幢商廈或活化工廈落成,預計此將帶動區內住宅租賃需求。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,晉環坐擁鐵路上蓋的優勢,與金鐘僅隔兩站,加上區內配套漸見完善,預計受投資客追捧;據該行統計,目前接獲項目的客戶查詢,當中五成為投資客,預計項目入伙後呎租可達80至90元水平,租金回報可達3厘。

黃竹坑站上蓋晉環 家庭換樓客捧場

【明報專訊】港鐵黃竹坑站上蓋港島南岸1期、路勁(1098)及港鐵(0066)牽頭發展的晉環,為港島區30年來首個鐵路上蓋的大型新盤,由黃竹坑站乘搭南港島線僅數分鐘便能到達金鐘,盡顯交通優勢。項目首批價單折實均呎雖然近3萬元,直逼薄扶林指標豪宅貝沙灣二手呎價,但仍吸引大批買家入票認購。單位實用面積由289至2083方呎不等,主打2房及3房單位,佔全盤單位數目超過六成,料吸引家庭換樓客入場。

明報記者 李舒盈

攝影 黃志東

晉環由兩座大廈組成,關鍵日期為2022年12月31日,樓花期約20個月,提供800伙。戶型涵蓋開放式至4房間隔,當中2房戶佔274伙,佔全盤總數約34%;3房戶佔222伙,佔全盤總數27.75%。4房戶型較少,只有58伙,並會以招標形式發售。

主打2房及3房 4房全招標發售

發展商早前開放一對示範單位,一個連裝修及家具,一個為交樓標準無經改動;有裝修的以1A座28樓A室為藍本,實用面積1205方呎,屬4房雙套連儲物室及洗手間間隔。示範單位可見客飯廳佈局分明,整體以藍色為主調,上方以暖黃色調氣氛燈配襯。飯廳牆身鋪上鏡面,增加空間感,擺放一張藍色圓形餐桌,與整體設計非常搭襯。

客廳擺放一張弧形灰色梳化,配上一張淺藍色的地氈。廚房為L形設計,設有名牌廚櫃,提供大量收納空間,方便儲存廚房器具,亦設有大型雙門雪櫃。設計師更於廚房內劃出用餐位置,放了一張透明餐桌,展現豪宅配套格調。

設計師將靠近客廳的客房牆身拆除,改裝透明玻璃牆,增加採光度之餘,更為室內設計增添趣味。主人套房以暖黃色為主調,房內空間充足,放置雙人牀後仍可三邊上落牀。大牀兩邊放置牀頭櫃,牀頭的牆身則以特色鐵藝裝飾。套廁內有通風窗戶,浴缸及淋浴間兼備。

會所連綠化空間逾6.6萬呎

另一個示範單位以2B座28樓A室為藍本,實用面積856方呎,屬3房1套間隔。單位玄關位可給戶主擺放鞋櫃,玄關左側為廚房入口,廚房設有通風窗戶,附設大量名牌家電。客飯廳開則方正,並鋪設木紋地板。客廳外連30方呎露台,並以玻璃趟門作分隔,能讓戶主飽覽屋外景色。走廊通往3間睡房,最盡頭為主人套房,裏面設有凹位,可擺放一組大型衣櫃。窗戶為曲尺形設計,並外連工作平台。客房同樣開則方正實用,容易佈置家俬擺設。

項目內的住客會所「THE SOUTHLAND CLUB」連綠化園林空間合共逾6.6萬方呎,設有約25米長的戶外游泳池、按摩池、兒童嬉水澗、戶外園林、燒烤區、音樂室及健身室等,亦提供大型宴會廳,連接戶外泳池及用餐區,適合舉辦各式派對聚會。1/5/2021

■有片睇

https://news.mingpao.com/pns/%e7%b6%93%e6%bf%9f/article/20210501/s00004/1619806612189/%e9%bb%83%e7%ab%b9%e5%9d%91%e7%ab%99%e4%b8%8a%e8%93%8b%e6%99%89%e7%92%b0-%e5%ae%b6%e5%ba%ad%e6%8f%9b%e6%a8%93%e5%ae%a2%e6%8d%a7%e5%a0%b4

晉環單日錄3宗撻訂 料發展商殺訂逾842萬元


個別新盤新錄撻訂離場個案,路勁(1098)旗下已屆現樓的黃竹坑站港島南岸晉環,最新連錄3宗撻訂個案,料發展商殺訂總金額逾842萬元。

據成交紀錄冊顯示,於2021年5月分別以2440.3萬元、2739.3萬元、及3243.2萬元售出的2A座15樓A室、39樓C室、及39樓D室,均顯示於今日終止買賣,料買家撻大訂離場;3個單位買家均採建築期付款計劃入市,現撻訂離場料遭發展商沒收10%訂金,涉及244.03萬至324.32萬元,即3宗涉殺訂總額逾842萬元。

當中的第2A座15樓A室,今晚上載新銷售安排,定於6月9日(本周五)起招標。6/6/2023

除多個商業項目外,黃竹坑區內未來尚有大型商場落成,位於港鐵黃竹坑站商場THE SOUTHSIDE ,涉約51萬方呎,設有5層商舖樓層、共150 間商舖,港鐵早前透露,期望THE SOUTHSIDE能服務區內居民的衣食住行,預計今年下半年開始招租,預計2023年落成。據晉環資料,項目關鍵日期為2022年12月,即晉環入伙時,商場或有機會同步開業。

值得一提,併購區內工廈及商廈,以帝國集團最積極,先後在區內收購多個項目,如黃竹坑道63號天豐工業大廈、黃竹坑道36號仁孚香港仔車廠等。另帝國集團伙信置(0083)2016年投得海洋公園富麗敦酒店項目,同年10月以25.28億元投得黃竹坑道與業勤街交界商貿地,每方呎樓面地價高達8872元,創全港商貿官地新高,反映發展商看好黃竹坑區發展潛力。