黃竹坑站第四期資料
■位置 黃竹坑站項目東南面
■可建樓面上限 638,305方呎
■樓宇數目 2座
■單位數量 800伙
■地皮估值 97.2億-127.6億元
■每呎樓面地價 15,230-20,000元
■預期落成日期 2025年
■截收意向書日期 9月23日
■製表：香港文匯報記者 顏倫樂
黃竹坑站4期招意向 估值降一成
可建63.8萬呎樓面 每呎地價最低睇1.5萬
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）樓市前景不穩，地價難免受影響。港鐵昨日公佈，黃竹坑站第4期項目今起招收意向書，下周一截止。據了解，項目可建樓面上限638,305方呎，預料提供不多於800伙單位。純就地價去估算，測量師對地皮估值約97.2億元至127.66億元，每方呎樓面地價約15,230元至20,000元，部分人因應最近市況調低估值一成。
萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文表示，該行最新估值介乎16,500元至18,500元不等，較年初估值調低約一成。不過，他對項目反應仍然樂觀，估計有超過約20個發展商入意向書，最終會有約10個發展商正式入標。由於發展規模大，估計入標財團以大型發展商為主，部分會以合組形式競逐分攤發展風險。他又指，項目補地價對市場有指標作用，亦可以看出發展商對後市的態度，料落成後每方呎要賣3萬元起。
規模大 料大財團競逐
至於普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示，項目預料每方呎樓面地價約2萬元，估值約127.66億元，屬於市場預期上限，估計落成後每方呎賣約4萬元。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則估值約每方呎15,230元，估值僅97.2億元，為目前市場預期下限。
港鐵：條款「非常友善」
港鐵發言人表示，本財年下半年擬推出2個項目，包括黃竹坑站4期及將軍澳日出康城12期，涉及2,650伙。最近社會不穩，早前港鐵被問到會否於黃竹坑站4期的招標條款上作出調整，當時公司回應指，招標條款對發展商「非常友善」，未來會在招標時再因應市況作檢討。此外，受事態影響，相信政府制定補地價水平時會反映市況。
據港鐵公佈，整個黃竹坑站發展項目佔地約7.17公頃，將建14座27層至38層高大廈，住宅樓面約386萬方呎，提供單位約4,700伙。另提供一個50.6萬方呎商場，及其他公共交通交匯處及社福設施等。今次推出招意向的第4期，位於黃竹坑站物業發展項目東南面，預料興建兩座物業，提供不多於800伙單位，預計2025年落成。
黃竹坑站地盤2017年開始推出，第1期2017年3月由平安不動產、路勁基建中標，可建576,950方呎，補地價46.84億元，每方呎8,119元，提供約700伙至800伙；第2期同年12月由信置、嘉里中標，可建492,991方呎，補地價52.13億元，每方呎10,576元，提供約550伙至600伙；第3期去年8月由長實中標，可建1,505,884方呎(包括商場)，補地價129.71億元，每方呎8,614元，提供不多於1,200伙。
安泰工中補地價逾4.6億
另外，地政總署昨日公佈顯示，新鴻基地產旗下荃灣橫窩仔街13至23號安泰工業中心完成補地價，補地價金額逾4.68億元，作商業/住宅用途。以重建總樓面約16.8萬方呎計，每方呎補價約2,788元。
黃竹坑站4期補價逾67億 呎價10587元
文章日期：2019年9月26日
【明報專訊】早前接獲38份發展意向書的港鐵黃竹坑站4期項目，港鐵（0066）昨日正式推出項目招標，將於10月23日截標。據悉，項目補地價67.5774億元，以項目可建樓面約63.83萬方呎計，每方呎補地價10,587元，與同為純住宅項目的黃竹坑站2期每呎補地價10,576元相若，僅多11元，貴絕黃竹坑站上蓋發展項目，亦為港鐵項目中每方呎補地價次高紀錄，反映在反修例風波下，補價金額仍然高企，未有因市况轉差而下調。
港鐵項目中每呎樓面補價次高
為吸引更多發展商入標競投，黃竹坑站4期項目固定分紅比例為25%，與3期相同，發展商須另出價競投。萊坊執行董事林浩文表示，此屬市區項目，補地價金額合理，預計約10個發展商正式入標，因發展規模龐大，預計入標財團以實力雄厚的大型發展商為主。
林浩文預計，連同補地價在內，項目估值約105億至118億元，每方呎樓面地價1.65萬至1.85萬元，料落成後以每呎3萬元起出售。
下月23日截標 最高估值118億
有遞交意向書的發展商以港資佔多，包括長實（1113）、新地（0016）、恒地（0012）、新世界（0017）、信置（0083）、 嘉華（0173）、南豐、會德豐（0020）、英皇（0163）、遠展（0035）、鷹君（0041）、建灝地產、華懋、中信泰富、帝國集團、爪哇（0251）、其士（0025）、華置（0127）、路勁（1098）等，亦包括首次參與港鐵項目的豐泰；中資包括中國海外（0688）、萬科置業（香港）、保利置業（0119）、碧桂園（2007）、龍光（3380）等。資料顯示，項目可建樓面約63.83萬方呎，擬建兩座物業，提供不多於800伙，預計2025年落成。
綜合業界預期，項目估值95.7億至118億元，每方呎樓面地價約1.5萬至1.85萬元。
黃竹坑站4期每呎補地價創同站新高
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 樓市近月顯著回軟，加上經濟前景未明朗，導致政府於港鐵項目補地價金額上亦作出適度下調。港鐵昨日公佈，即日起招標黃竹坑站第4期，10月23日(周三)截標。項目補地價金額逾67.57億元，每呎補地價10,587元，創出該站補地價呎價新高，惟與2017年11月批出黃竹坑站2期舊紀錄只高出11元(當時每呎補價10,576元)。換言之，政府評估樓價回到約2年前水平。
消息人士指，黃竹坑站第4期補地價金額為67.5774億元，按項目住宅樓面約63.83萬方呎計算，即每呎補地價10,587元。今次每呎補地價打破該站項目補地價呎價新高，翻查資料，對上紀錄亦來自黃竹坑站上蓋項目，黃竹坑站2期於2017年11月公佈的補地價水平為每呎10,576元，今次新紀錄輕微較舊紀錄推高11元。
住宅分紅下調至25%
值得留意的是，於去年6月底招標的黃竹坑站3期，每呎補地價僅約8,614元，今次4期的補地價看似較3期高出23%，但黃竹坑站3項目其實包含住宅及商場部分，當中逾50萬呎商場部分須要交還予港鐵，故3期補地價難以與今次4期純住宅項目作出直接比較。而去年中有消息指，如果黃竹坑3期扣除商場部分，其住宅補地價其實為12,972元，以此作比較，4期補地價其實較1年前回落18%。
除補地價回落，消息人士指，項目招標條款中的分紅要求與3期相同，日後發展商須向港鐵支付住宅部分25%收益，但推前到1期及2期，分紅要求分別為35%及30%，若與2017年底推出的2期相比較，今次分紅比例有所下調。而一如其他港鐵項目，投標者須向港鐵提出一筆過的入標價，成為中標與否的關鍵條件。
入標發展商料約10個
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，項目補地價金額合理，因為始終是市區項目，估計最終會有約10個發展商正式入標，入標財團以實力雄厚的大型發展商為主，部分會合組方式以分攤發展風險，料部分中資亦會合組入標。而最近中美貿易戰、一手空置稅及社會風波等可能有影響出價。
據了解，黃竹坑站4期坐落整個黃竹坑站上蓋的東南面，住宅樓面約63.83萬方呎，將興建兩幢住宅樓宇，單位數目不多於800伙。項目早前收到38份意向書，屬鐵路項目歷來接獲第二多的意向書數目，除本地發展商外，亦有多家中資遞交意向，如中國海外、保利置業、碧桂園、萬科置業(香港)、龍光地產、合景泰富等，純就地價去估算，地皮估值約97.2 億元至127.66 億元，每方呎樓面地價約15,230元至20,000元。
黃竹坑站4期每呎補價10587元歷來次高
【大公報訊】記者林志光報道：南港島線黃竹坑站上蓋第4期住宅項目，吸引38家發展商遞交發展意向書，港鐵昨日正式推出招標，下月23日截標。項目補地價接近67.58億元，可建單位量700至800伙，單位實用面積不少於260方呎。
第4期項目有兩幢住宅大廈，約在警察學院（香港仔）已婚宿舍對面，毗鄰是由路勁基建（01098）及平安平動產投得的第1期住宅項目。以第4期總可建樓面約63.83萬方呎計，每呎樓面地價約10587元，位列鐵路上蓋項目每呎補價第二位，僅次於去年底由華懋所投的何文田站上蓋第2期項目，其每呎樓面補價逾1.17萬元。
據了解，港鐵仍以價高者得方式，接受發展商出價競爭第4期項目的合作發展權，中標者會分兩期支付該筆中標金額，首半於中標後21個工作日內支付，餘半則在2025年2月初、或取得最後入伙紙、或賣樓有利潤時支付，達者為先。該項目最多可建800個單位，今次雖無規定要興建實用面積538方呎或以下的最少單位量，但就規定所有單位的實用面積不少於260方呎，以杜絕發展商興建迷你劏房單位。至於該筆支付與政府的逾67億元補地價金額，由中標者全數負擔。
中原測量師行執行董事張競達認為，該期的補地價未能反映近期樓市正逐漸回調的轉變，此將令發展商競爭項目發展權的出價上趨向審慎。但始終鐵路上沿線物業具吸引力，港島區更缺乏此類土地供應，相信仍可有不少發展商會入標。
萊坊執行董事林浩文估計，該項目會有約10份標書，除實力雄厚發展商以獨資方式競爭外，其他應以合組財團入標，以分攤風險。項目建成單位將來的每呎賣價可達3萬元。
黃竹坑站4期享雙優勢 挑戰成百億地王
鐵路上蓋項目銷情理想，黃竹坑站上蓋第4期住宅項目將於周三截標， 有測量師認為，受市況影響， 地皮估值較年初下調1成，惟享鐵路及未來商場配套兩大優點，有條件成為百億地王。
黃竹坑站第4期住宅項目為港鐵本年度第二個推售項目，位於整個物業發展項目的東南面，鄰近已批出的第1期，可興建兩幢不多於800伙，景觀主要望海洋公園一帶及開揚山景，上月大收38份發展意向書。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，項目享兩大賣點，包括第3期商住項目經已批出，意味第4期落成後，該帶的上蓋商場也可啟用，彌補目前區內商業配套不足的情況。
連地價估值96億至108億
另一個賣點是基建，項目位處黃竹坑站上蓋，補地價金額涉近67.58億元，每平方呎樓面補價10,587元，屬已推出的4期項目中最高。（節錄）
瀏覽原文：黃竹坑4期明截標 估值下調1成（收費內容）
記者：鍾綺敏
責任編輯：黃鑠安、何芷珊
黃竹坑站第4期截標，港鐵公佈收到6份標書，多間本地大型地產商都有參與，包括長實、恒地、新地，亦有財團合組入標，包括嘉里及信置及太古的組合、華懋及中國海外及會德豐的組合。
黃竹坑站4期坐落整個黃竹坑站上蓋的東南面，住宅樓面約63.83萬方呎，將興建兩幢住宅樓宇，單位數目不多於800伙。項目早前收到38份意向書，屬鐵路項目歷來接獲第二多的意向書數目，昨日截標，港鐵收到6份標書，較黃竹坑站3期收到5份標書數字相若。
傳每呎補地價10587元新高
消息指，項目補地價金額逾67.57億元，每呎補地價10,587元，創出該站補地價呎價新高，綜合市場資訊，6份標書中有4間都是以獨資入標，包括長實、恒地、新地，而鷹君亦罕有獨資競投。此外，亦有財團選擇合組入標，分別為嘉里建設及信和置業及太古地產合組財團，華懋集團、中國海外及會德豐合組財團。
據悉，項目招標條款中的分紅比例，要求日後發展商須向港鐵支付住宅部分25%收益。而一如其他港鐵項目，投標者須向港鐵提出一筆過的入標價，成為中標與否的關鍵條件。純就地價去估算，地皮估值約95億元至127.66 億元， 每方呎樓面地價約15,000元至20,000元。
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，入標數量符合預期，始終發展規模大，入標財團以大型發展商為主，因近日市況及空置稅等因素，估計發展商在出價上會比較審慎，但像政府地皮般的流標機會不大，因補地價外，也有分紅比例及發展商的「一口價」，是綜合因素及考慮。
落成後料每呎逾2.8萬元
他估計，因應近日新政策，可能有部分單位會設計成1,000萬元以下的一房或開放式單位。而現市況下，發展商未來在買地上會更有選擇性及策略性，並不會每次都入標。長線而言，地鐵站的大型住宅地供應有限，如同區有協同效應的發展商會更有興趣，但中美貿易戰及本港的空置稅及社會運動等可能有影響出價，料落成後每呎要賣2.8萬元起。
可建樓面上限：638,305平方呎
樓宇數目：2座
單位數目：不多於800伙
預期落成日期：2025年
補地價：67.5774億元
每呎補地價：10,587元
固定分紅比例：25%
標書數量：6份
入標財團：長實、鷹君、恒地、新地、「嘉里建設及信和置業及太古地產合組財團」、「華懋集團、中國海外及會德豐合組財團」
嘉里財團奪黃竹坑站四期
800伙主打二至三房 料夥二期起協同效應
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）樓市前景未明朗，但土地資源稀缺下，地產商仍然積極投地。港鐵黃竹坑站第4期上周三截標，收到6份標書，港鐵昨日公佈，項目由嘉里建設、信和置業及太古地產合組財團投得發展。資料顯示，項目日後將建2幢大廈，提供約800伙。值得留意的是，信置與嘉里早前已投得項目第2期發展，估計兩盤將有協同效應。
黃竹坑站第4期上周三截標，共收6份標書，多間本地大型地產商都有參與，包括長實、恒地、新地，亦有財團合組入標，包括嘉里及信置及太古地產的組合、華懋及中國海外及會德豐的組合。港鐵昨公佈，由嘉里、太古及信置合組之財團中標。
嘉里：項目罕有 造價合理
嘉里表示，項目為罕有港島區港鐵上蓋物業，公司認為造價合理，又指日後會以中大型單位為主，主打二至三房戶型，不少單位都可坐擁海洋公園及南區壽臣山一帶開揚景色。太古地產指，一直積極於香港尋找發展新住宅項目的機會，形容黃竹坑是一個具增長潛力的地區，是次合作讓集團有機會於該區作進一步投資。信和置業副主席黃永光表示，項目簇擁南區遼闊美景，坐落未來商場之上，毗鄰港鐵站，極具潛力。
太地隔25年再獲港鐵項目
翻查資料，嘉里與信置於2017年底已曾經投得黃竹坑站第2期，該項目可建49.2萬方呎，提供約550伙至600伙，最快2022年推出市場，今次中標第4期可謂再下一城，預料兩個地盤之間會有協同效應。至於太古地產方面，是次為25年來再一次參與港鐵項目發展，對上項目為1995年東涌站1期項目，太古當時與恒地、恒隆、新地及新世界一同投得項目，今天已經發展成東堤灣畔、東薈城及海堤灣畔。
黃竹坑站4期坐落整個黃竹坑站上蓋東南面，住宅樓面約63.83萬方呎，將興建兩幢住宅樓宇，單位不多於800伙。消息指，項目補地價逾67.57億元，每呎補地價10,587元，項目招標條款中的分紅比例，要求日後發展商須向港鐵支付住宅部分25%收益。
一如其他港鐵項目，投標者須向港鐵提出一筆過的入標價。純就地價去估算，地皮估值約95億元至127.66億元，每方呎樓面地價約15,000元至20,000元。
業界料日後呎價2.8萬起
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，項目由合組財團中標，有利分散發展風險及將來賣樓，認為合資發展地產項目將會是新趨勢，因近年地價及發展成本越來越貴。長線而言，他認為港鐵大型住宅地供應有限，項目已具備相當優勢，又是港島地鐵線樓盤，料項目落成後每呎可賣2.8萬元起。
中原測量師行執行董事張競達表示，黃竹坑站第4期為鐵路上蓋項目，有一定叫座力，加上景觀開揚，料可享翠綠山景，而港島南區地皮供應一向罕貴，發展潛力豐厚。資料顯示，項目補地價屬黃竹坑站4個期數之中最高的一期，加上近日香港經濟氣氛一般，中美貿易戰及「社會運動」陰霾下，合組財團有助減低投資風險。
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