《香港樓語》網上酒店服務供應商Ｈｏｔｅｌｓ﹒ｃｏｍ，發表全球酒店房價調查報告，香港蟬聯房價升幅冠軍，去年平均每晚房價１２７０元，較前年升幅４６％，若單計五星級酒店房價，香港平均每晚房價超過３０００元，位列全球頭五名最貴城市之一。另外，調查顯示，以１０００元可以享受甚麼級數酒店來看，２０１０年，可入住三星級酒店，而去年則下降為只可入住二星級精品酒店。
調查顯示港酒店房間愈來愈貴，但所享受到的房間質素卻在下降中。受惠於主要來自內地的訪港旅客不斷上升，去年近４２００萬人次；加上大型展覽及活動在港舉行，酒店房間的需求持續上升，但同一時段，新建酒店雖然亦有增加，但始終追不上旅客增長的步伐。供求失衡之下，自然推高酒店房間價格。
＊ 供求失衡，推高房價＊
其實一些在市中心區比如重慶大廈內的迷你酒店，可能根本不入調查範圍，這類房間在黃金周大節日期間，日夜爆滿，一房難求之下，收費海鮮價，貴過平日住正式酒店絕不出奇。目前「自由行」只是局部開放給部分國內城市居民，據說不全面開放的原因，主要還是顧慮到本港的受力問題，包括港口設施和酒店房間等。
現時港府已經設法去應付增長中的旅客潮，加推酒店用地出售是其一，城規會在審批酒店項目的申請時，亦比較以往有較多獲得批准。但為何近期推出招標的酒店用地，發展商卻好像不太熱衷參與落標？筆者與一位發展商高層探討過；他說，在商言商，在研究項目可行性時，投資酒店與否還是要與投資住宅發展作比較，那一項目回報較高、較快而風險較低就選取那一項目。
＊ 酒店與住宅，那個較易賺錢？＊
發展酒店不可以賣樓花，但投入龐大資金包括地價及建築費等卻被鎖死一段長時間才有機會翻本，建成後還要作內部裝修及設備，又要組織經營團隊，兼顧宣傳推廣及品牌管理，還要搞活動及招商，雖然近年酒店房價升，但風光背後，經營成本亦升而裝修設備折舊快。單靠房租及餐飲等收入，慢慢回收本金，一般估計要幾十年才可翻本。或問建成酒店後整幢出售不可以嗎？這是一個美好的想法，現實是整幢酒店涉資龐大，外國知名連鎖酒店品牌來洽商管理權較多，但不易找到真正買家。
相較於發展酒店，做住宅賣樓項目就化算得多，一般來說，建築期後段，已可取得預售同意書，到賣出樓花，己可當作公司營利入帳，而賣樓花所得預付樓價可以用作支付建築費，項目發展期多是四至五年，埋單結算，連本帶稅後利潤再作滾動投資新項目。
＊ 政策須靈活變通，增酒店投資吸引力＊
現時對建大型酒店感興趣的發展商，多是定位於酒店經營及有自家品牌客路的，如香格里拉（０００６９）、遠東（０００３７）、百利保（００６１７）、英皇（００２９６）以及紅茶館等。相信這些發展商會以長期經營的基礎來評估新項目，在計算Ｄｉｓｃｏｕｎｔ ＣａｓｈＦｌｏｗ（現金流量折現）時，採用較保守的收入及支出假設，並因應長翻本期而設定風險系數，這樣評估所得出的地價亦會較保守。
要解決酒店房間不足，一定要靠政策上的靈活變通，提供足夠誘因讓酒店項目的可行性提高，筆者建議考慮設Ｈｏｔｅｌ Ｂｏｎｕｓ Ｐｌｏｔ Ｒａｔｉｏ即酒店額外地積比率，以及補地價的寬減，兼且可以攤長２０年免息或低息分期支付地價。
《香港專業人士協會副主席及資深註冊測量師 陳東岳》
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