港鐵黃竹坑站第3期（紅色箭嘴）涉及100萬方呎住宅樓面，部分單位料可望海景，令估值提升。 資料圖片
樓面呎價或見2.4萬 補價逾百億挑戰紀錄
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）港鐵黃竹坑站第3期終於登場，港鐵昨日公佈地皮將於下周三截收意向書。項目極具規模，可建樓面逾150萬方呎，當中50萬方呎屬商場，為整個黃竹坑站住宅項目唯一有商場的期數。由於3期位置屬商場上蓋，兼為已推出的首三期項目中最接近地鐵站，測量業界遂對地皮估值非常樂觀，最高估值達361億元，每方呎樓面地價高達2.4萬元，補地價有機會超過百億元，挑戰港鐵歷來單一項目最貴補價紀錄。
港鐵昨日公佈，將於今日起就黃竹坑站第3期招意向書。資料顯示，項目位於整個黃竹坑站項目西北面，毗鄰黃竹坑站出口，並由4座物業組成，總發展樓面高達150.59萬方呎，為目前黃竹坑站已推出的3期中規模最大。當中，約100萬方呎為住宅樓面，提供1,200個單位，另外商場樓面為50.59萬方呎，預期2024年落成，為未來港島區大型房屋供應之一。
提供1200伙 2024年落成
整個黃竹坑站項目先後已賣出2期。第1期於2017年3月由平安不動產及路勁基建合資投得，提供700伙至800伙，補地價約47億元。及後第2期於去年12月由信置、嘉里投得，提供550伙至600伙，補地價逾52億元。今次第3期項目可供應單位達1,200伙，兼且近地鐵站及有商場，加上近半年樓價飆升接近一成，可以預見項目補地價或衝上過百億元。
翻查資料，歷來單一最高補地價項目為柯士甸站項目，由新世界及會德豐合組財團於2010投得，當時補地價為117.07億元。
50萬呎商場價值分歧大
目前，市場對是次項目補價估值頗為分歧。萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文估計，今期補地價金額會較1、2期高，估計以純樓面地價計（包括商業及住宅部分補地價），每呎樓面地價最高達2.4萬元，估值高達361億元，為現時市場估值上限。他又認為項目一定發展為豪宅，料落成後呎價賣3.5萬元起。
普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，第3期可望到深灣遊艇會方向，景觀不錯，且為整個黃竹坑站項目首個附設商場的期數，但因該區商業發展仍未成熟，預計相關樓面價值與住宅部分不會有太大差距。
高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚亦認為商場部分不會太值錢，預期每方呎樓面地價1.5萬元，總估值約225.88億元，為市場估值下限。
港鐵或收回商場發展
翻查資料，近年港鐵推出連商場的住宅項目，大部分都會收回自行營運，包括日出康城的商場部分（50萬方呎）及大圍站商場部分（65萬方呎），今次黃竹坑站料亦頗大機會收回發展。
據港鐵公佈資料，整個黃竹坑站發展項目佔地約7.17公頃，位於黃竹坑車廠站上蓋，將建14座27層至38層高大廈，住宅樓面約386萬方呎，提供單位數量約4,700伙。另會提供一個50.6萬方呎的商場，及其他公共交通交匯處及社福設施等。
據了解，港鐵本財年將推出4個鐵路項目，目前已推出油塘通風大樓(500伙)，連同剛公佈招收意向的黃竹坑站3期(1,200伙)，尚餘何文田站2期(900伙)及將軍澳日出康城11期(1,650伙)未推。
港鐵(00066)黃竹坑站第三期項目共收36份意向書 27/06/2018 16:13
港鐵(00066)公布，今日截收發展意向書的黃竹坑站第三期物業發展項目，共收到36份意向書。就現場所見，有華懋、鷹君(00041)、英皇國際(00163)、新世界發展(00017)、嘉里建設(00683)、爪哇控股(00251)、建灝地產、莊士機構國際(00367)、高銀地產、泛海國際(00129)、南豐發展、遠展(00035)、會德豐(00020)、帝國集團遞交，另中資方面亦見中海外(00688)、碧桂園(02007)、中信泰富身影。
項目位於黃竹坑車廠站上蓋，毗鄰港鐵黃竹坑站及南朗山熟食市場，位於黃竹坑站物業發展項目的西北面，是唯一設有商場的項目，總樓面面積為13.99萬平方米，當中，住宅樓面面積9.29萬平方米，商場樓面面積4.7萬平方米，涉4座樓宇，單位數目不多於1200個，預期2024年落成。
項目市場估值介乎226億-361億元，樓面呎價折合1.5萬-2.4萬元，或成歷來最貴的鐵路上蓋項目。中原測量師行執行董事張競達表示，黃竹坑第三期屬於黃竹坑站上蓋唯一的商住發展項目，商場落成後將成區內地標。黃竹坑第3期位置較1、2期更近地鐵站，景觀亦相當開揚。黃竹坑近年逐步轉型作商業區，加上黃竹坑第三期坐享地理位置優勢，相信多家發展商均有興趣競投，由於涉及的資金龐大，發展商或會選擇合組財團競投。張競達預料每呎樓面地價約2.4萬元，總值約361.4億元。
港鐵表示，在收到發展意向書後，將編訂經甄選的投標者入圍名單，以邀請發展商及/或財團遞交正式投標文件，並將儘快落實有關招標安排。
港鐵就黃竹坑站第三期物業發展項目招標 8月7日截標 29/06/2018 16:56
港鐵(00066)表示，今日邀請發展商或財團提交黃竹坑站第三期物業發展項目的標書，項目將於8月7日截標。
項目早前共收到36份意向書。項目商住樓面面積約150.6萬平方呎，當中，近100萬平方呎是住宅樓面，提供不多於1200個住宅單位，預計2024年落成，是港鐵近3年來再有項目連同大型商場一併招標。
項目估值多達361億元，即每平方呎樓面地價2.4萬元，或成為歷來最貴鐵路物業項目。
黃竹坑站3期補地價 破紀錄129億
港鐵昨日公佈，就黃竹坑站第3期物業發展項目推出招標，截標日期為8月7日。消息透露，整個商住項目的補地價金額129.7129億元，是港鐵項目歷來最貴鐵路項目，每方呎補地價8,614元，卻較黃竹坑站第2期的補價10,576元低近兩成。3期分紅比例固定為25%，至於項目約50.59萬方呎商場則需交還港鐵經營。
每呎補地價低近兩成
資料顯示，港鐵接獲36份發展意向書，包括多家本港發展商如長實、新地、新世界、嘉里、信置、會德豐、鷹君、莊士機構、華懋、南豐、英皇、帝國集團、爪哇控股、高銀地產、遠展、泛海及建灝地產等。中資財團包括中國海外、碧桂園及中信泰富等。
早於去年底投得黃竹坑站第2期項目的嘉里對貼鄰第3期垂涎三尺，嘉里發展執行董事朱葉培日前表示，集團去年底曾夥拍信置投得毗鄰的第2期，故十分重視今次項目。由於項目規模大，傾向合資入標。
黃竹坑站3期物業發展項目位於黃竹坑站西北面，屬商住項目，住宅樓面面積約100萬方呎，商場面積約50.6萬方呎，共有4座住宅大廈，提供不多於1,200伙單位，預計於2024年落成。
黃竹坑站第三期估值逾300億
港鐵黃竹坑站第三期將於今日（7/8/2018）截標，測量師對地皮反應樂觀，對於地皮估值亦相當進取。據悉商場部分需交回給港鐵營運，項目補地價金額達129.71億元。美聯測量師行董事林子彬預測地皮估值將達每呎20,000元，總值約300億元，有機會成港鐵最大額招標發展項目。
黃竹坑站早前已推出兩期項目招標，分別接獲14份及10份標書，由於是次第三期項目基座唯一設有商場，潛力較前兩期優厚，發展規模亦大近一倍。資料顯示，黃竹坑站第3期住宅樓面上限約999,976方呎，商業樓面上限約505,908方呎，總樓面約1,505,884方呎，提供最多約1,200個，估計以中小型單位為主。住宅及商場車位共約426個，預計2024 年落成。
項目投資巨 料財團式競標
林子彬稱，雖然近期內地發展商在港投地意慾減少，但相信這類優質項目仍會受到不少本地發展商垂青。事實上，港島區地皮供應有限，項目享港鐵交通便利優勢，加上是次期數基座設商場部分，日後配套將更成熟，該行預期發展商入標價會相當積極。但由於項目發展規模大及投資金額較高，故料不乏發展商以組財團方式入標競投。
萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文估計，最終會有十多個發展商正式入標。始終發展規模大，估計入標財團以實力雄厚的大型發展商為主，部分會合組財團以分攤發展風險。估計部分中資亦會合組入標，獨資機會不大。他估計，項目每方呎樓面地價約2.1至2.4萬元，估值約316億元至361億元，料落成後每呎要賣3.5萬元。
補地價逾129億貴絕港鐵項目
翻查資料，港鐵要求中標發展商一筆過支付約129.71億元補地價，補地價金額貴絕港鐵項目。以商住總樓面約150 萬方呎計，折合每方呎補價8,614 元，較黃竹坑站第2 期住宅項目每方呎樓面補地價10,576元低近兩成，但較第1 期住宅項目每方呎樓面補地價8,119元略高6%。
至於分紅比率則固定為25%，為3 期項目中最低，第1 期及第2 期分別為35%及30%。項目約50.59 萬方呎商場，落成後須交還港鐵。據了解，項目有兩個形式競投，發展商除可以「價高者得」形式額外出價競投自行發展外，亦可提出由港鐵支付一定成本後，與中標發展商共同合作，此方法則以港鐵支付成本「價低者得」定勝負。
總樓面：約1,505,884方呎
住宅樓面上限：約999,976方呎
商業樓面上限：約505,908方呎
提供單位：最多約1,200個
住宅及商場車位：約426個
落成時間：預計2024年
標書數量：5份
入標財團：5個，包括新地、長實、恒地、華懋；另新世界、會德豐、信置、中海外及嘉華組合資財團
招標條款：
1、要求中標發展商一筆過支付約129.71億元補地價，折合每方呎補價8,614 元
2、分紅比率則固定為25%
3、商場落成後須交還港鐵
4、發展商除可以「價高者得」形式額外出價競投自行發展外，亦可提出由港鐵支付一定成本後，與中標發展商共同合作，此方法則以港鐵支付成本「價低者得」定勝負
在目前國際政經局勢幻變不定，歷來最貴地價的香港仔黃竹坑上蓋第三期商住項目，其招標反應未見踴躍，昨日截標時，港鐵（00066）只收到五份標書，應是四年多來最被「冷待」的鐵路上蓋項目。\大公報記者 林志光
該項目在六月底截收發展意向書時，吸引36家本地及內地規模大小不一的發展商，遞交意向書，然過去個多月來，中美貿易戰正式響起號角；政府又再出招穩定樓市，包括向一手現樓徵收空置稅；加上息口趨升和股市大幅波動等因素，令該個總發展成本或高達300多億元的貴價項目，增添更多的投資風險，相信是一眾內地房企及本地中小型發展商打消入標念頭的主因。
總發展成本逾300億
而昨日截標時港鐵收到的五份標書，絕大部分是來自實力超凡的本地大孖沙，四家獨資入標發展商分別為長實（01113）、新地（00016）、恆地（00012）及華懋；另新世界（00017）、信置（00083）、會德豐地產、嘉華國際（00173）及中海外（00688）五大型發展商組成超級財團入標。故縱使項目的標書數目不多，應是自2015年初批出的天水圍輕鐵天榮站商住項目之後，最少標書數目的一個，天榮站項目當時只收四份標書。
另港鐵去年批出合作發展權的黃竹坑站第一期及第二期，當時有不少內房參與，所收標書亦較多，各有14份及10份，第一期由內房路勁基建夥平安不動產投得，第二期則由信置及嘉里投得。
中原測量師行高級經理吳庭琛認為，項目發展成本巨大，只有本地大型發展商參與其中是預期之內。美聯測量師行董事林子彬亦指，近期內房在港投地意欲略減，以及多家大型發展商今次以財團方式入標，令標書數目減少，是合理之事。
商場部分歸港鐵所有
黃竹坑站上蓋第三期發展規模龐大，總樓面超過150萬方呎，包括約51萬方呎的大型商場，不過，港鐵在招標條款內已定明，港鐵擁有該商場，發展商不得染指。該期的補地價接近130億元，為歷來最貴的鐵路上蓋項目，中標發展商須負責支付全數補價及總發展成本，將來賣樓收益又要分四分一予港鐵。
而項目發展權最終花落誰家，則視乎港鐵選擇直接收取發展商一筆標價，抑或墊付資金，參與發展。兩者分別是前者由發展商建議支付一筆金額予港鐵，價高者得；該批金額分兩期支付，首期於簽立合約後付三分一，餘款於項目取得最後入伙紙後付清。
後者是發展商可不付上述該筆資金，並邀港鐵出資參與項目發展，不過，港鐵將來在賣樓收益上，要先取回相關支出，餘下才再計算利潤分紅；而發展商要求港鐵出資越少，中標機會越大。
長實奪黃竹坑站第三期項目發展權 可建4座大廈涉1200伙
港鐵公司今日(二零一八年八月九日)宣布，黃竹坑站第三期物業發展項目合約由長江實業集團有限公司之附屬公司建鋒投資有限公司成功投得。 長江實業集團有限公司是本港具規模的物業發展公司，亦曾參與多項港鐵公司的商場及住宅發展項目，包括青衣站發展項目、以及日出康城第一、二、三及八期發展項目等。 港鐵公司期待與長江實業集團有限公司合作，成功發展黃竹坑站第三期物業發展項目。
黃竹坑站上蓋第3期項目，為該站唯一商住項目，總可建樓面約150.6萬平方呎，招標條款中，樓面約50.6萬平方呎的商場須予落成後交回港鐵，即發展商日後只持有住宅樓面部分發展權，涉近100萬平方呎，估計可建4幢涉1,100至1,200伙。
長實：投得黃竹坑站第三期項目價錢十分理想 利潤合理 09/08/2018
長實(01113)表示，對於集團投得港鐵(00066)黃竹坑站第三期物業發展項目合約感到欣喜，認為是次成功投標的價錢十分理想，利潤合理，預期第三期物業發展於2023年落成。
港鐵昨宣布，該期商住項目合約，由長實的附屬公司建鋒投資有限公司成功投得。長實執行董事吳佳慶表示，集團一直積極參與土地競投，按照每個項目本身之條件及潛質審慎出價，從不抱有志在必得的心態。認為是次成功投標的價錢十分理想，利潤也合理。
她續說，黃竹坑站是港島區僅餘最大型的港鐵上蓋物業發展項目。第三期更是毗鄰港鐵站，交通便捷，國際學校及海洋公園信步即達；住宅連同商場發展合共約150萬方呎，佔整個黃竹坑站發展面積約35%，是規模最大的一期，公司該期發展潛力深具信心，預期於2023年落成，單位可享開揚景觀，商場可方便居民生活所需。
現時緊鄰該站以舊樓及工商物業為多，樓齡較新的屋苑要至惠福道及鴨脷洲，分別是深灣9號、南灣及南區．左岸，其呎價約三萬元、2.3萬元及3.5萬元不等。萊坊高級董事林浩文相信長實也會將項目打造為豪宅級物業，將來住宅賣價每呎要3萬元起。
對上拿地時為16年九肚地
長實過往曾參與青衣站發展項目，以及日出康城第一至三期發展項目等多個鐵路上蓋項目的發展，最新是於2015年投得日出康城第八期住宅項目，而自2016年9月投得沙田九肚政府地皮後，該集團便一直未再有所得。
今次奪標，除是長實在港的土地儲備開始短缺，暫只得五個較成熟的住宅發展項目，可在未來一兩年間出售，涉及僅約3000個單位，未及集團去年全年賣樓量，故實有迫切增加土儲外，或也許是李澤鉅要彰顯已全面掌管長和系王國，包括他早前已作出斥逾百億元買英國寫字樓，和重建中環和記大廈的決定。
長實（01113）過去兩年在投地場未嘗甜頭，是次奪得補地價歷來最高的黃竹坑站第三期，市傳補地價近130億元，市場預料總投資額高達250億至330億元，對於過去32個月賣樓吸金額多逾1200億元的長實，應付相關投資簡直綽綽有餘。
長實過去兩年在入地方面全無戰績，反而賣樓顯得如魚得水。2016年受制於多個新盤未取得售樓紙影響，該年賣樓僅套現100億元，算是集團歷史上較失色一年，隨着新年新景象，多個新盤終獲批預售，一年之間成績大起大落，當年賣樓成績大躍進，包括星漣海馬鞍山及荃灣海之戀系列在內，單是住宅售出3300伙，全年吸金525億元，闖上集團歷史高峰，膺吸金王，若計及以402億元售出的中環中心75%股權，套現金額高近千億元。
至於今年，集團全新盤只有南區淺水灣道90號，項目只售出兩幢洋房，其餘只集中銷售貨尾，預料暫吸金約150億元。換言之，長實過去32個月已勁吸逾1200億元，應付黃竹坑站的巨大總投資額，可謂「易過借火」。大公報
點解李澤鉅睇好黃竹坑
「小超」李澤鉅打慣穩陣波，在加息潮殺到之時，出手投得黃竹坑站上蓋第三期項目發展權，作為他坐正後，首度出手在香港投資的項目，絕對有指標作用，也驅使本欄研究黃竹坑吸引之處。
黃竹坑昔日是工業區，惟自從港鐵南港島線通車以來，已經變天，與金鐘僅兩站之隔，前往中環及金鐘等核心商業區的車程僅約15分鐘，非常方便。李澤鉅「數口精、愛鍊數」，上年他自己提過，在香港投地取決於回報率，不會以「必勝」心態競投，「有時地產發展回報較好，公司會有很多土儲，而回報較低時，公司不會太過積極投地」。
事實上，近年該區吸引不少企業進駐，受惠南港島線，區內寫字樓需求大增、租務暢旺，就連Big4畢馬威亦即將搬入太古旗下的South Island Place，之後還有中華汽車（026）及太古地產（1972）的商廈South Island Place，將於今年底陸續入伙，意味未來李澤鉅的地鐵上蓋商場項目不愁人流。
除了寫字樓，近年該區工廈交投非常活躍，去年黃竹坑便錄得4宗全幢工廈成交共60億元，而在香葉道和黃竹坑道一共有7個工廈將重建發展，轉型為文化商貿新圈，屆時整個區升級，又是另一個利好因素。
黃竹坑最出名的地點，相信是黃竹坑警察學校，早前仲量聯行提倡把黃竹坑警校遷出，釋放土地價值，現時佔地18公頃，即佔地接近200萬方呎，該行初步估計若釋放此幅土地，用作興建每個平均面積600方呎的單位，估計可提供大約13,000伙，一旦成事，就能帶動該區人口增長，對樓價利好。
根據長實過去兩份公司財報，長實在香港的土地儲備，由600萬平方呎減至500萬平方呎，少了六分一，今次一口氣投得住宅連同商場發展合共約150萬方呎，加上有傳長實即將重建金鐘和記大廈，以及把紅磡酒店海韻軒改建成商廈，意味後李嘉誠年代的長實香港地產業務，已再次活躍起來了。
在香港，只要投地成功，地產商幾乎就等於賺到錢。考慮到未來5年港島土地供應減少，加上黃竹坑一帶私人屋苑不算多，這次重鎚出手押注黃竹坑站三期，總投資額逾330億元，確實沒有後顧之憂。
十一少
港鐵(00066)：黃竹坑站第三期物業發展項目補地價129.7億元 18/08/2018
港鐵公司(00066)確認，接受了政府就香港仔內地段第 467 號的 C 地段(黃竹坑站第三期物業發展項目)補地價要約，地價為129.7129億。
建議進行的發展項目將包含（其中包括）住用房舍、商場及車位，其總樓面面積合計不超過13.99萬平方米。
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