周身債的內房股，由去年市場毒藥，變成今年股民寵兒，轉捩點除內地銀根有鬆綁趨勢外，還包括房企願意割價求售，紓緩債務壓力。講到議價力，仍以龍頭企業佔優，部份中小內房股業務集中，卻又缺乏集資牙力。統計今年6月底止30間房企半年淨負債，平均比率由去年中的七成降至約六成，四成房企負債見改善，另外三成維持平穩，但當中近八成屬大市值內房，足證這板塊規模越大股價越勁。
套現減債勁 綠城中海外勢強
論重手調控下的套現減債能力，項目遍全國的內房巨頭無疑最強，部份割價售樓之餘，卻保持盈利增長，驗證越大越穩陣的智慧。上半年耀眼之選非綠城中國（3900）及中國海外（688）莫屬，前者淨負債率狂降近90個百分點，擺脫負債王惡名，後者提前完成銷售目標，今年勢闖「千億俱樂部」。
綠城在去年底業績報告首度揚言以降債為目標，旋即吸引分析員眼球，結果集團坐言起行，先狠心轉讓包括外灘地王的多個項目權益，再引入九倉（004），短短半年淨負債率由近220%降至130%，並豪言年底再降30個百分點。多次傳出割價傾銷的綠城毛利稍降，但核心溢利增2%，銷售進度對辦，業務顯然未受降債影響。
綠城在去年底業績報告首度揚言以降債為目標，旋即吸引分析員眼球，結果集團坐言起行，先狠心轉讓包括外灘地王的多個項目權益，再引入九倉（004），短短半年淨負債率由近220%降至130%，並豪言年底再降30個百分點。多次傳出割價傾銷的綠城毛利稍降，但核心溢利增2%，銷售進度對辦，業務顯然未受降債影響。
中海外銷售闖千億
至於今年初定下800億元（人民幣．下同）銷售目標的中海外，早被分析員指過份審慎，結果不足八個月已達標，並在上月將目標上調至1000億元的紀錄新高，追貼一哥萬科。再者，目前內房板塊淨負債率普遍逾六成，中海外卻可維持在32%偏低水平，中期純利又漲18%，表現更勝部份受政策扶持的國企。
中海外及綠城今年股價分別升近四成及1.5倍，公佈業績後股價仍見硬淨。事實上，大型內房上半年無論業績或股價均普遍向好，世房（813）負債大降銷售超標；潤地（1109）降債又同時維持增長；龍湖（960）純利增逾五成勁標青，三者今年升幅介乎兩至五成，龍湖業績後更逆市走強，升逾4%。
中海外及綠城今年股價分別升近四成及1.5倍，公佈業績後股價仍見硬淨。事實上，大型內房上半年無論業績或股價均普遍向好，世房（813）負債大降銷售超標；潤地（1109）降債又同時維持增長；龍湖（960）純利增逾五成勁標青，三者今年升幅介乎兩至五成，龍湖業績後更逆市走強，升逾4%。
受累限購令 富力花樣年樣衰
內地房地產上半年回暖，但個別市值不足百億元的內房龍尾股，卻依然受制限購令因素，盈利未能大放異彩，股價在放榜後更明顯跑輸同業。
以富力地產（2777）為例，由於銷售集中廣州、天津及北京數個嚴格實施限購令的城市，上半年入賬面積不多，中期純利按年倒退35%，至13億元（人民幣．下同），撇除物業升值的核心盈利僅得7億元，按年勁跌65%；7月銷售額亦未見好轉，按年及按季分別再跌22%及15%，今年累計銷售僅達標53%。
受累業績未如理想，富力股價在放榜後已跌逾半成。主打成都、惠州及桂林的花樣年（1777）同樣受制限購令，中期收入挫40%，純利更插水近60%，僅得2億元，毛利率亦大幅收窄10.8個百分點至41.7%，樓盤平均售價跌26%至每平方米1.36萬元。
以富力地產（2777）為例，由於銷售集中廣州、天津及北京數個嚴格實施限購令的城市，上半年入賬面積不多，中期純利按年倒退35%，至13億元（人民幣．下同），撇除物業升值的核心盈利僅得7億元，按年勁跌65%；7月銷售額亦未見好轉，按年及按季分別再跌22%及15%，今年累計銷售僅達標53%。
受累業績未如理想，富力股價在放榜後已跌逾半成。主打成都、惠州及桂林的花樣年（1777）同樣受制限購令，中期收入挫40%，純利更插水近60%，僅得2億元，毛利率亦大幅收窄10.8個百分點至41.7%，樓盤平均售價跌26%至每平方米1.36萬元。
首創負債率漲八成
另一方面，負債比率不跌反升，亦成為部份內房的死穴。首創置業（2868）上半年逆市大舉買地，短短半年已購入四個項目，地皮總面積達167萬平方米，令土儲增至接近1000萬平方米，但連番出手，卻令負債情況趨惡化。截至6月底止，首創淨負債率由81.6%大增八成至146.7%，冠絕內房同業，短債及長債分別增加9%及67%，至39.2億及100億元。受累負債急增，首創中期純利縱然上升67%，但股價在績後卻插水15%。
割價促銷拖冧恒大
雖然內房股普遍越大越強，但亦有失敗例子，今年6月遭香椽研究（Citron Research）發表報告狙擊的恒大地產（3333），中期業績令市場大跌眼鏡，核心純利跌21%至38億元（人民幣．下同）。業績「死因」為三四線城市銷情欠佳，迫使恒大割價促銷，賣樓毛利率按年跌6.5個百分點至28.6%；確認入賬項目的每平方米均價僅6003元，較去年下半年跌7%。雖然集團預計全年毛利率可維持三成水平，但與中海外（688）、華潤置地（1109）等龍頭股的40%毛利率仍相距甚遠。
SOHO中國（410）上半年業績亦遠遜預期，實現營業額僅12.22億元，按年跌54%；純利更急跌65%至6.13億元。集團更將全年銷售目標狠劈43%，由230億元降至130億元。面對差劣的市況，SOHO宣佈轉型為「包租公」，從以往的散售開發物業，轉為開發後持有物業收租，目標五年後的租金收入超過40億元。
SOHO中國（410）上半年業績亦遠遜預期，實現營業額僅12.22億元，按年跌54%；純利更急跌65%至6.13億元。集團更將全年銷售目標狠劈43%，由230億元降至130億元。面對差劣的市況，SOHO宣佈轉型為「包租公」，從以往的散售開發物業，轉為開發後持有物業收租，目標五年後的租金收入超過40億元。
一眾大行對內房未敢直言「形勢一片大好」。德銀指，高借貸成本蠶食純利率，認為投資者應留意內房股的利息成本上升。
瑞信維持減持評級
因業績顯示上半年平均借貸成本上升100點子，又指2009至2010年相對購入較多一及二線城市土地的內房股，會有更多土地負荷成本，有潛在毛利壓力。
內房股的「長期淡友」瑞信則引述報道指，部份細銀行決定調高首次置業買家按揭利率，因人行減息令銀行息差受壓，若消息屬實，對內地買家情緒有負面影響，維持行業減持評級。
另外，瑞銀指出，現時內房股預測市盈率為8.5倍，認為估值仍然吸引，預期9至10月的傳統銷售季節，投資者不僅要留意銷售動力及達標率，更需注視平均售價趨勢，以衡量樓市的價格壓力。
內房股的「長期淡友」瑞信則引述報道指，部份細銀行決定調高首次置業買家按揭利率，因人行減息令銀行息差受壓，若消息屬實，對內地買家情緒有負面影響，維持行業減持評級。
另外，瑞銀指出，現時內房股預測市盈率為8.5倍，認為估值仍然吸引，預期9至10月的傳統銷售季節，投資者不僅要留意銷售動力及達標率，更需注視平均售價趨勢，以衡量樓市的價格壓力。
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