2019年9月22日 星期日

轉貼文章 ~ 「清宿便,排腸毒」其實是偽科學?便秘不會讓人產生小肚腩。



不知道什麼時候開始,「清宿便,排腸毒」這個瘋狂宣傳過的廣告語至今十分深入人心,讓不少人深信不疑,自願為其產品買單。更有宣傳表示:「有小肚腩是因為有宿便,排便不可能每次都排完,積存多了肚子就大了,每個人體內都有1-15公斤的宿便。」這樣的一些說法得到不少美容機構和愛美人士的認同,認為清除宿便,既可以減輕體重,也可以讓身體更健康,皮膚更健康。然而,這到底是有科學依據的,還是又一個為賺錢而生的養生「謠言」?

「宿便」根本沒有醫學根據?

「宿便」從字面意思上來講,是積存在體內尚未排出的糞便。而人的正常新陳代謝是在24小時-72小時,腸道黏膜非常光滑,通過正常的飲食和飲水,人體內的大便已可以徹底排清。基本上不存在「陳年殘渣」。所以宿便就是偽科學,所以更不存在「清宿便,排腸毒」一說。

而且醫學上並沒有宿便之類的名詞,是因為近來有各種療法、健康食品盛行,為了讓社會大眾接受,所以才出現了這些似是而非的說法。有醫生表示,有些商家會說宿便是指囤積在小腸絨毛或是大腸黏膜上的廢物,就像煙囪一樣,每天排放廢氣總是會有些髒東西沈積在牆壁上,這番理論似乎很有道理,但實情並不是這樣的。根本煙囪是死的所以沒有自淨的能力,但大腸是活的而且時常在蠕動,所以是有自淨的能力。

此外,每當我們吃下食物後,食物進入胃部後就會引發胃腸節反射,大腸就會持續地把內容物再往下推到直腸,這時就會產生便意,也就是說大腸是一直不停在蠕動的,即使有些內容物會卡在黏膜上,大腸的黏膜也會不停的更新,舊的黏膜會自己脫落,所以說宿便會卡在大腸黏膜上的說法是不正確的,宿便之說也就不攻自破。

所以,所謂的宿便應該就是堆積在結腸末端準備排出體外的糞便了。這時候排除的糞便只是食物的殘渣,有多少有毒物質呢?當我們大張旗鼓地「排毒」,實際上就是把腸道內的殘渣一股腦地「瀉」了出去。

積聚的大便會否產生小腹並影響吸收?

有腸胃科醫生就指出,體內要能存放11公斤的糞便這說法真的是太誇張,因為一天若吃了2公斤的食物,也大約產生200克的糞便而已,即便天天大魚大肉然後又超過一個禮拜不排便,最多也就大概累積6公斤的排泄物而已,說要儲存到7公斤、11公斤,這大概已經把腸壁給撐破了,說真的,有可能嗎?

至於影響小腸吸收養分這件事,醫生也表示不太可能,因為食物在小腸停留的時間大概只有一小時,所以不會壓迫到小腸絨毛,除非是嚴重便秘到無法排放腸氣,也就是所謂的「放屁」,使腸內增壓造成腸阻塞,才有可能影響小腸絨毛的功能。

那麼便秘人士的糞便到底停留到哪裡?

其實便秘的人士因為糞便在結腸停留的時間較長,糞便的水分更少,變得乾硬,佔的位置也少了。另外,因為糞便乾硬,排便的時候費時費力,身心俱疲而已,所以他們的腸道非積存了更多的糞便。

排便其實是一個很複雜,多環節的過程,會受到情緒、神經肌肉等多方面的影響,不能妄想靠藥物這一單環節的方式來解決。想養成良好的排便習慣是基本的養生之道,養成之法在於多喝水、多吃蔬菜水果、多運動,以及定時上廁所(最好是在飯後胃結腸反射發生時)。

Source: 國家網絡醫學

Text by Medical Inspire
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3個簡易運動天天做 踢走便秘 排便暢順


便秘是十分常見的腸道問題,無論兒童、成人還是長者,都有機會遇過排便困難的困擾。如有排便困難,有些人會選擇使用瀉藥,但胡亂用藥的話,隨時會有後遺症。
其實只要天天做一些簡易小運動,已有助促進腸道蠕動及強化肌肉力量,再配合攝取足夠的纖維和水份等飲食習慣,便可大大改善便秘問題。有排便問題的朋友,立即試試吧!
養和醫院物理治療張子偉表示,不同年齡層人士也有可能有便秘的問題。調查指小學生有便秘的比率超過一成;而年紀愈大,便秘的機會亦愈來愈大,超過65歲的長者便有多達四成曾患便秘。

便秘各種成因

他說,便秘的成因有很多,常見是飲食習慣不佳,例如少菜多肉、攝取過多動物脂肪而纖維太少;其二是飲水不足,導致大便較硬而難排出;又或是缺乏運動,以致肌肉力量不足(此問題尤以年長人士為甚)。而壓力太大,又或經常強忍或忽視便意,都會影響排便。其他成因還包括生理變化、環境改變、藥物及疾病等等。

3個簡易運動 紓緩便秘

改善飲食如攝取足夠纖維及水份,有助軟化大便,使其容易排出。飲食方面如有需要,可諮詢營養師。運動對改善便秘亦十分重要,張子偉指出,運動可以促進腸道蠕動,亦可以強化肌肉,對於肌力下降以至排便有困難的人士尤其重要,因為排便需要橫隔膜及核心肌肉群的力量,而多做一些中等強度的帶氧運動(建議每星期至少3次),例如急步行、踏單車或游泳等,並在運動時保持心跳率於個人最高心跳率(220-年齡)之6至7成至少30分鐘,亦會對改善便秘問題有很大幫助。
另外,他亦示範了以下3個對紓緩便秘有一定效果的簡易運動,以供大家參考:

簡易運動1:凌空「踏單車」

這運動可以促進腸道蠕動,並可鍛煉核心肌肉群,增加排便時所需要的肌肉力量。先平臥,雙腿抬離床面,並輪流屈伸兩腿,動作猶如踏單車般,屈伸幅度愈大愈好,進行時整個腹部會有收緊的感覺。期間要注意腰椎弧度不能過大,以免令腰椎受壓。如有需要,可墊薄毛巾於腰下以減輕壓力。建議早晚各做一次,每次可做5至10分鐘,中途可稍作休息。
(上圖:先平臥,提起雙腿並盡量保持凌空,然後一腿屈曲、另一腿伸直。下圖:雙腿交替屈曲伸直,動作猶如踏單車般,整個運動雙腿也要盡量保持凌空,這樣訓練效果更佳。建議早晚各做一次,每次5至10分鐘。)

簡易運動2:轉腰運動

這運動有助促進腸道蠕動與消化液分泌,做法亦很簡單。先站立,上半身保持挺直,兩腳分開並保持與盆骨一樣寛,然後膝蓋微曲,如稍稍蹲下般,以固定下肢;跟着向左、右轉動上身,幅度要盡量大,速度不用太快。建議早晚各做一次,每次轉動30至50下,早上空腹狀態下進行更佳。如不方便站立,亦可坐着並如上所言轉動上身。
(左圖:站立時上半身保持挺直,兩腳分開並與盆骨同寛;然後微微屈曲雙膝,稍稍蹲下,再往左邊扭腰。右圖:完成一邊後,再往另一方向扭動。,早晚各一次,每次可重複動作30至50下。)

簡易運動3:腹式呼吸

這運動可改善消化系統血液循環,促進腸臟蠕動,亦可練習協調橫隔膜,有助排便,也可紓緩日常的壓力。先平卧,全身放鬆,手可放小腹上,然後慢慢用鼻吸氣,可想像把空氣吸到手部,此時腹部應慢慢地隆起,再用口慢慢呼出,腹部亦會慢慢下降。建議每天練習兩至三次,每次10至20下。
(上圖:平臥,放鬆身體,雙手放在腹部。吸氣時注意將空氣吸入腹部,使其隆起。下圖:呼氣時可用口將空氣悉數呼出。10至20次為一組,每日可做兩至三組。)
行動不便人士可多站或坐 運動勿勉強

張子偉提醒,不要勉強做一些強度過高的運動。做運動時間亦要留意,應於進食1.5至2小時後才開始運動,以免血液流往四肢,而使胃部供血不足,影響消化。若患者行動不便,也可以多站立或坐起,因此時腸臟蠕動會比臥床時為佳。「有些因手術或疾病而需臥床的病人,因為腸道蠕動減慢而出現便秘,但當他坐或站起來時,腸臟蠕動會加快,很快他便有便意。」

勿依賴藥物 宜調適飲食及生活習慣

他並不建議有便秘問題人士經常以口服或塞肛等藥物幫助排便,因長遠會造成依賴,更會令腸道失去正常運作的能力。患者宜先從日常生活入手,改善飲食和生活習慣,多運動,並養成定時上廁所的習慣。
他還有以下小貼士:早上起床後空腹飲一至兩杯暖水,這樣可刺激腸道,加快蠕動。亦可嘗試腹部按摩:雙手手掌重疊放於腹部,稍為用力向下壓,並以順時針方向在腹部打圈,這樣亦有助加快腸臟蠕動。如嘗試以上建議後,便秘問題仍無改善,宜及早求醫找出原因。

中醫:便秘分器質性與功能性,對症下藥才能徹底解決
從中醫學角度來看,大便功能障礙的病因,可分為器質性和功能性兩類。

  器質性病因主要指身體臟腑的器質性病變引起的大便次數減少、糞便量減少、糞便乾結、排便費力等。

  器質性便秘是指由于臟器的器質性病變(如消化道疾病、內分泌代謝疾病、葯物及化學品中毒、神經系統疾病等)所致的便秘。例如:腸粘連及不完全腸瓶頸的病人,均可發生便秘,這種便秘就屬于器質性便秘。患器質性便秘的病人,必須重視原發病的治療,否則,便秘最終不會得到解決。

  如果便秘無上述等明確病因,則稱為功能性便秘。

  功能性便秘主要原因包括: 

  1. 脾虛:脾胃消化功能欠佳、進食量少、食物缺乏纖維素或水分不足,對結腸運動的刺激不足而出現便秘;

  2. 腸燥血虛:結腸氣血不足,運動功能紊亂所致,常見於腸躁症;

  3. 肝鬱:因工作緊張、生活節奏過快、工作性質和時間變化、精神因素等干擾了正常的排便習慣;

  4. 腎虛:腹肌及骨盆腔肌張力不足,排便推動力不足,難於將糞便排出體外;

  5. 氣血虧虛:老年體弱、活動過少、腸傳導遲緩導致排便困難。」

  Eva聽後,急於追問:「譚博,其實我大便也不是很標準的,怎樣才算是便秘呢?」

  我答:「便秘的一般表現是大便次數減少,經常3至5日,甚至更久,才能排便一次。或者雖然次數未減,但是糞質乾燥堅硬,排出困難,可伴有頭痛、頭暈、腹中脹滿、脘悶噯氣、食慾減退、睡眠不安及心煩易怒等症狀。

  正常合理的排便狀態是:每日一到兩次或最小兩日一次,不乾、不硬、不溏、成條狀,排出後舒爽為佳。」

  Amy問:「有甚麼方法可解決我便秘的煩惱呢?」

  我答:「便秘患者常常會因為便秘煩惱,從而產生一系列的問題。除針灸和內服中藥外,還可嘗試手操療法。同時,還應培養健康的生活方式和飲食習慣,輔以食療,便能夠有效地減輕便秘的痛苦。推薦以下方法:

食療方法: 

  蜂蜜60克,每日早、中午各服30克,以溫開水沖飲。適用於如Amy 般氣血虛弱、老年人和孕婦便秘者。

  禁忌:糖尿高出正常水平者,服用前先咨詢合資格的註冊中醫。

手操療法:

  1. 以一手的拇指及食指呈螺旋狀捻按另一手的無名指,從根部移動到頂端。 
  2. 兩手握拳,拳心朝下,使掌骨突起處與對拳凹陷處貼緊壓迫。  
  3. 兩手掌心向內,五指交叉,相互擠壓拔伸20次。  

  以上方法,連試三天,若果效果仍然不理想,便要針灸佐以內服中藥啦!」

註冊中醫師 譚莉英



2019年9月21日 星期六

防彈咖啡簡單做 & 會破功的飲食禁忌



杯黑咖啡, (不能夠用三合一 咖啡, 必須是,咖啡豆磨成的。)用2.5平匙有機咖啡粉加一杯 熱水用French Press 咖啡壺 泡四分鐘。


一湯匙普通牛油. 兩茶匙中鏈椰子油,(medium chain triglyceride, and MCT

一茶匙肉桂粉( 肉桂粉是因為 可以幫助微血管生長)

恐怖醫學 EP131 尿頻 三陰交 慢性硬腦膜下出血




https://baike.baidu.com/item/%E4%B8%89%E9%98%B4%E4%BA%A4%E7%A9%B4


三陰交穴在小腿內側,腳踝骨的最高點往上三寸處(自己的手橫著放,約四根手指橫著的寬度)。

根據恐怖醫學第131, 有尿頻問題的人, 用一個很簡單的方法 便可以 解決 這個困擾。
每天 早午晚三餐後 壓三陰交一分鐘。 按壓 方法,可參考 『恐怖醫學』
 視頻........24分左右。

2019年9月19日 星期四

轉貼文章 ~ 港金融中心評分大降

香港文匯報訊(記者 李昌鴻 深圳報道)暴亂危及香港的國際金融中心地位。在最新發佈的全球金融中心指數排名上,全球前十大金融中心排名依次為紐約、倫敦、香港、新加坡、上海、東京、北京、迪拜、深圳、悉尼。其中,因英國脫歐和香港發生的暴亂,儘管倫敦和香港排名未變,但其評分均出現較大的下降。而獲中央批建「先行示範區」的深圳則躋身全球十大金融中心,連跳5級,排名第9。
倫港評分已被首位紐約拋離
由英國智庫Z/Yen集團與中國(深圳)綜合開發研究院共同編制的第26期全球金融中心指數報告(GFCI 26)昨在倫敦和深圳同時發佈。紐約、倫敦、香港、新加坡、上海在全球金融中心指數排名中依然位居前五,排名順序不變,但評分較上一期均出現不同程度下降,其中倫敦和香港的評分下降14分和12分,與排名第一的紐約評分差距拉大。同時,上海和新加坡的評分差距由上期的2分縮小為本期的1分,上海與排名前四的金融中心差距也在進一步縮小。
香港由於受到長達數個月暴亂的影響,評分受到了較大的拖累,會影響國際金融中心地位。無獨有偶,最近惠譽下調了香港的信貸評級,評級展望從「穩定」下調為 「負面」,穆迪也下調了香港的評級展望,由「穩定」降至「負面」,背後的原因,因香港發生了長達四個月暴亂,會損及營商環境及國際金融中心地位。
亞太金融中心整體超越歐美
報告分析指,亞太金融中心已整體超越歐美金融中心。近年來,伴隨着亞太地區經濟持續快速發展,亞太新興金融中心正加速崛起。同時,受美國貿易保護主義、英國脫歐及地緣政治衝突的影響,國際金融專業人士對歐美金融中心發展普遍不持樂觀態度,這也導致歐美傳統金融中心排名出現一定下滑。
本期指數報告顯示,北京、深圳、悉尼等亞太地區金融中心評分和排名均有明顯上升,而多倫多、蘇黎世、法蘭克福、波士頓等歐美金融中心評分和排名均出現下降。通過比較各地區排名前五的金融中心平均得分,可以發現亞太地區金融中心得分已整體超越西歐和北美地區的金融中心。
深連跳5級 與滬京躋身十大
上海、北京和深圳躋身全球十大金融中心。在本期全球金融中心指數排名中,北京、深圳較上期各提升2位和5位,分別排名全球第七和第九。目前,中國內地已有三座城市進入全球金融中心指數排行榜前十。躋身十大金融中心行列的深圳,評分較上期提升9分,達到739分,與排名第8的迪拜僅相差1分。


2019年9月16日 星期一

黃竹坑第站 4期...


黃竹坑站第四期資料

■位置      黃竹坑站項目東南面
■可建樓面上限  638,305方呎
■樓宇數目    2座
■單位數量    800伙
■地皮估值    97.2億-127.6億元
■每呎樓面地價  15,230-20,000元
■預期落成日期  2025年
■截收意向書日期 9月23日
■製表:香港文匯報記者 顏倫樂

黃竹坑站4期招意向 估值降一成

可建63.8萬呎樓面 每呎地價最低睇1.5萬
香港文匯報訊(記者 顏倫樂)樓市前景不穩,地價難免受影響。港鐵昨日公佈,黃竹坑站第4期項目今起招收意向書,下周一截止。據了解,項目可建樓面上限638,305方呎,預料提供不多於800伙單位。純就地價去估算,測量師對地皮估值約97.2億元至127.66億元,每方呎樓面地價約15,230元至20,000元,部分人因應最近市況調低估值一成。
萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文表示,該行最新估值介乎16,500元至18,500元不等,較年初估值調低約一成。不過,他對項目反應仍然樂觀,估計有超過約20個發展商入意向書,最終會有約10個發展商正式入標。由於發展規模大,估計入標財團以大型發展商為主,部分會以合組形式競逐分攤發展風險。他又指,項目補地價對市場有指標作用,亦可以看出發展商對後市的態度,料落成後每方呎要賣3萬元起。
規模大 料大財團競逐
至於普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,項目預料每方呎樓面地價約2萬元,估值約127.66億元,屬於市場預期上限,估計落成後每方呎賣約4萬元。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則估值約每方呎15,230元,估值僅97.2億元,為目前市場預期下限。
港鐵:條款「非常友善」
港鐵發言人表示,本財年下半年擬推出2個項目,包括黃竹坑站4期及將軍澳日出康城12期,涉及2,650伙。最近社會不穩,早前港鐵被問到會否於黃竹坑站4期的招標條款上作出調整,當時公司回應指,招標條款對發展商「非常友善」,未來會在招標時再因應市況作檢討。此外,受事態影響,相信政府制定補地價水平時會反映市況。
據港鐵公佈,整個黃竹坑站發展項目佔地約7.17公頃,將建14座27層至38層高大廈,住宅樓面約386萬方呎,提供單位約4,700伙。另提供一個50.6萬方呎商場,及其他公共交通交匯處及社福設施等。今次推出招意向的第4期,位於黃竹坑站物業發展項目東南面,預料興建兩座物業,提供不多於800伙單位,預計2025年落成。
黃竹坑站地盤2017年開始推出,第1期2017年3月由平安不動產、路勁基建中標,可建576,950方呎,補地價46.84億元,每方呎8,119元,提供約700伙至800伙;第2期同年12月由信置、嘉里中標,可建492,991方呎,補地價52.13億元,每方呎10,576元,提供約550伙至600伙;第3期去年8月由長實中標,可建1,505,884方呎(包括商場),補地價129.71億元,每方呎8,614元,提供不多於1,200伙。
安泰工中補地價逾4.6億
另外,地政總署昨日公佈顯示,新鴻基地產旗下荃灣橫窩仔街13至23號安泰工業中心完成補地價,補地價金額逾4.68億元,作商業/住宅用途。以重建總樓面約16.8萬方呎計,每方呎補價約2,788元。

黃竹坑站4期補價逾67億 呎價10587元






文章日期:2019年9月26日





【明報專訊】早前接獲38份發展意向書的港鐵黃竹坑站4期項目,港鐵(0066)昨日正式推出項目招標,將於10月23日截標。據悉,項目補地價67.5774億元,以項目可建樓面約63.83萬方呎計,每方呎補地價10,587元,與同為純住宅項目的黃竹坑站2期每呎補地價10,576元相若,僅多11元,貴絕黃竹坑站上蓋發展項目,亦為港鐵項目中每方呎補地價次高紀錄,反映在反修例風波下,補價金額仍然高企,未有因市况轉差而下調。
港鐵項目中每呎樓面補價次高
為吸引更多發展商入標競投,黃竹坑站4期項目固定分紅比例為25%,與3期相同,發展商須另出價競投。萊坊執行董事林浩文表示,此屬市區項目,補地價金額合理,預計約10個發展商正式入標,因發展規模龐大,預計入標財團以實力雄厚的大型發展商為主。
林浩文預計,連同補地價在內,項目估值約105億至118億元,每方呎樓面地價1.65萬至1.85萬元,料落成後以每呎3萬元起出售。
下月23日截標 最高估值118億
有遞交意向書的發展商以港資佔多,包括長實(1113)、新地(0016)、恒地(0012)、新世界(0017)、信置(0083)、 嘉華(0173)、南豐、會德豐(0020)、英皇(0163)、遠展(0035)、鷹君(0041)、建灝地產、華懋、中信泰富、帝國集團、爪哇(0251)、其士(0025)、華置(0127)、路勁(1098)等,亦包括首次參與港鐵項目的豐泰;中資包括中國海外(0688)、萬科置業(香港)、保利置業(0119)、碧桂園(2007)、龍光(3380)等。資料顯示,項目可建樓面約63.83萬方呎,擬建兩座物業,提供不多於800伙,預計2025年落成。
綜合業界預期,項目估值95.7億至118億元,每方呎樓面地價約1.5萬至1.85萬元。

黃竹坑站4期每呎補地價創同站新高

香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 樓市近月顯著回軟,加上經濟前景未明朗,導致政府於港鐵項目補地價金額上亦作出適度下調。港鐵昨日公佈,即日起招標黃竹坑站第4期,10月23日(周三)截標。項目補地價金額逾67.57億元,每呎補地價10,587元,創出該站補地價呎價新高,惟與2017年11月批出黃竹坑站2期舊紀錄只高出11元(當時每呎補價10,576元)。換言之,政府評估樓價回到約2年前水平。
消息人士指,黃竹坑站第4期補地價金額為67.5774億元,按項目住宅樓面約63.83萬方呎計算,即每呎補地價10,587元。今次每呎補地價打破該站項目補地價呎價新高,翻查資料,對上紀錄亦來自黃竹坑站上蓋項目,黃竹坑站2期於2017年11月公佈的補地價水平為每呎10,576元,今次新紀錄輕微較舊紀錄推高11元。
住宅分紅下調至25%
值得留意的是,於去年6月底招標的黃竹坑站3期,每呎補地價僅約8,614元,今次4期的補地價看似較3期高出23%,但黃竹坑站3項目其實包含住宅及商場部分,當中逾50萬呎商場部分須要交還予港鐵,故3期補地價難以與今次4期純住宅項目作出直接比較。而去年中有消息指,如果黃竹坑3期扣除商場部分,其住宅補地價其實為12,972元,以此作比較,4期補地價其實較1年前回落18%。
除補地價回落,消息人士指,項目招標條款中的分紅要求與3期相同,日後發展商須向港鐵支付住宅部分25%收益,但推前到1期及2期,分紅要求分別為35%及30%,若與2017年底推出的2期相比較,今次分紅比例有所下調。而一如其他港鐵項目,投標者須向港鐵提出一筆過的入標價,成為中標與否的關鍵條件。
入標發展商料約10個
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,項目補地價金額合理,因為始終是市區項目,估計最終會有約10個發展商正式入標,入標財團以實力雄厚的大型發展商為主,部分會合組方式以分攤發展風險,料部分中資亦會合組入標。而最近中美貿易戰、一手空置稅及社會風波等可能有影響出價。
據了解,黃竹坑站4期坐落整個黃竹坑站上蓋的東南面,住宅樓面約63.83萬方呎,將興建兩幢住宅樓宇,單位數目不多於800伙。項目早前收到38份意向書,屬鐵路項目歷來接獲第二多的意向書數目,除本地發展商外,亦有多家中資遞交意向,如中國海外、保利置業、碧桂園、萬科置業(香港)、龍光地產、合景泰富等,純就地價去估算,地皮估值約97.2 億元至127.66 億元,每方呎樓面地價約15,230元至20,000元。

                  黃竹坑站4期每呎補價10587元歷來次高


  【大公報訊】記者林志光報道:南港島線黃竹坑站上蓋第4期住宅項目,吸引38家發展商遞交發展意向書,港鐵昨日正式推出招標,下月23日截標。項目補地價接近67.58億元,可建單位量700至800伙,單位實用面積不少於260方呎。
  第4期項目有兩幢住宅大廈,約在警察學院(香港仔)已婚宿舍對面,毗鄰是由路勁基建(01098)及平安平動產投得的第1期住宅項目。以第4期總可建樓面約63.83萬方呎計,每呎樓面地價約10587元,位列鐵路上蓋項目每呎補價第二位,僅次於去年底由華懋所投的何文田站上蓋第2期項目,其每呎樓面補價逾1.17萬元。
  據了解,港鐵仍以價高者得方式,接受發展商出價競爭第4期項目的合作發展權,中標者會分兩期支付該筆中標金額,首半於中標後21個工作日內支付,餘半則在2025年2月初、或取得最後入伙紙、或賣樓有利潤時支付,達者為先。該項目最多可建800個單位,今次雖無規定要興建實用面積538方呎或以下的最少單位量,但就規定所有單位的實用面積不少於260方呎,以杜絕發展商興建迷你劏房單位。至於該筆支付與政府的逾67億元補地價金額,由中標者全數負擔。
  中原測量師行執行董事張競達認為,該期的補地價未能反映近期樓市正逐漸回調的轉變,此將令發展商競爭項目發展權的出價上趨向審慎。但始終鐵路上沿線物業具吸引力,港島區更缺乏此類土地供應,相信仍可有不少發展商會入標。
  萊坊執行董事林浩文估計,該項目會有約10份標書,除實力雄厚發展商以獨資方式競爭外,其他應以合組財團入標,以分攤風險。項目建成單位將來的每呎賣價可達3萬元。

黃竹坑站4期享雙優勢 挑戰成百億地王

鐵路上蓋項目銷情理想,黃竹坑站上蓋第4期住宅項目將於周三截標, 有測量師認為,受市況影響, 地皮估值較年初下調1成,惟享鐵路及未來商場配套兩大優點,有條件成為百億地王。

黃竹坑站第4期住宅項目為港鐵本年度第二個推售項目,位於整個物業發展項目的東南面,鄰近已批出的第1期,可興建兩幢不多於800伙,景觀主要望海洋公園一帶及開揚山景,上月大收38份發展意向書。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,項目享兩大賣點,包括第3期商住項目經已批出,意味第4期落成後,該帶的上蓋商場也可啟用,彌補目前區內商業配套不足的情況。
連地價估值96億至108億
另一個賣點是基建,項目位處黃竹坑站上蓋,補地價金額涉近67.58億元,每平方呎樓面補價10,587元,屬已推出的4期項目中最高。(節錄)
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記者:鍾綺敏
責任編輯:黃鑠安、何芷珊

黃竹坑站第4期截標,港鐵公佈收到6份標書,多間本地大型地產商都有參與,包括長實、恒地、新地,亦有財團合組入標,包括嘉里及信置及太古的組合、華懋及中國海外及會德豐的組合。
黃竹坑站4期坐落整個黃竹坑站上蓋的東南面,住宅樓面約63.83萬方呎,將興建兩幢住宅樓宇,單位數目不多於800伙。項目早前收到38份意向書,屬鐵路項目歷來接獲第二多的意向書數目,昨日截標,港鐵收到6份標書,較黃竹坑站3期收到5份標書數字相若。
傳每呎補地價10587元新高
消息指,項目補地價金額逾67.57億元,每呎補地價10,587元,創出該站補地價呎價新高,綜合市場資訊,6份標書中有4間都是以獨資入標,包括長實、恒地、新地,而鷹君亦罕有獨資競投。此外,亦有財團選擇合組入標,分別為嘉里建設及信和置業及太古地產合組財團,華懋集團、中國海外及會德豐合組財團。
據悉,項目招標條款中的分紅比例,要求日後發展商須向港鐵支付住宅部分25%收益。而一如其他港鐵項目,投標者須向港鐵提出一筆過的入標價,成為中標與否的關鍵條件。純就地價去估算,地皮估值約95億元至127.66 億元, 每方呎樓面地價約15,000元至20,000元。
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,入標數量符合預期,始終發展規模大,入標財團以大型發展商為主,因近日市況及空置稅等因素,估計發展商在出價上會比較審慎,但像政府地皮般的流標機會不大,因補地價外,也有分紅比例及發展商的「一口價」,是綜合因素及考慮。
落成後料每呎逾2.8萬元
他估計,因應近日新政策,可能有部分單位會設計成1,000萬元以下的一房或開放式單位。而現市況下,發展商未來在買地上會更有選擇性及策略性,並不會每次都入標。長線而言,地鐵站的大型住宅地供應有限,如同區有協同效應的發展商會更有興趣,但中美貿易戰及本港的空置稅及社會運動等可能有影響出價,料落成後每呎要賣2.8萬元起。
可建樓面上限:638,305平方呎
樓宇數目:2座
單位數目:不多於800伙
預期落成日期:2025年
補地價:67.5774億元
每呎補地價:10,587元
固定分紅比例:25%
標書數量:6份
入標財團:長實、鷹君、恒地、新地、「嘉里建設及信和置業及太古地產合組財團」、「華懋集團、中國海外及會德豐合組財團」


嘉里財團奪黃竹坑站四期

800伙主打二至三房 料夥二期起協同效應
香港文匯報訊(記者 顏倫樂)樓市前景未明朗,但土地資源稀缺下,地產商仍然積極投地。港鐵黃竹坑站第4期上周三截標,收到6份標書,港鐵昨日公佈,項目由嘉里建設、信和置業及太古地產合組財團投得發展。資料顯示,項目日後將建2幢大廈,提供約800伙。值得留意的是,信置與嘉里早前已投得項目第2期發展,估計兩盤將有協同效應。
黃竹坑站第4期上周三截標,共收6份標書,多間本地大型地產商都有參與,包括長實、恒地、新地,亦有財團合組入標,包括嘉里及信置及太古地產的組合、華懋及中國海外及會德豐的組合。港鐵昨公佈,由嘉里、太古及信置合組之財團中標。
嘉里:項目罕有 造價合理
嘉里表示,項目為罕有港島區港鐵上蓋物業,公司認為造價合理,又指日後會以中大型單位為主,主打二至三房戶型,不少單位都可坐擁海洋公園及南區壽臣山一帶開揚景色。太古地產指,一直積極於香港尋找發展新住宅項目的機會,形容黃竹坑是一個具增長潛力的地區,是次合作讓集團有機會於該區作進一步投資。信和置業副主席黃永光表示,項目簇擁南區遼闊美景,坐落未來商場之上,毗鄰港鐵站,極具潛力。
太地隔25年再獲港鐵項目
翻查資料,嘉里與信置於2017年底已曾經投得黃竹坑站第2期,該項目可建49.2萬方呎,提供約550伙至600伙,最快2022年推出市場,今次中標第4期可謂再下一城,預料兩個地盤之間會有協同效應。至於太古地產方面,是次為25年來再一次參與港鐵項目發展,對上項目為1995年東涌站1期項目,太古當時與恒地、恒隆、新地及新世界一同投得項目,今天已經發展成東堤灣畔、東薈城及海堤灣畔。
黃竹坑站4期坐落整個黃竹坑站上蓋東南面,住宅樓面約63.83萬方呎,將興建兩幢住宅樓宇,單位不多於800伙。消息指,項目補地價逾67.57億元,每呎補地價10,587元,項目招標條款中的分紅比例,要求日後發展商須向港鐵支付住宅部分25%收益。
一如其他港鐵項目,投標者須向港鐵提出一筆過的入標價。純就地價去估算,地皮估值約95億元至127.66億元,每方呎樓面地價約15,000元至20,000元。
業界料日後呎價2.8萬起
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,項目由合組財團中標,有利分散發展風險及將來賣樓,認為合資發展地產項目將會是新趨勢,因近年地價及發展成本越來越貴。長線而言,他認為港鐵大型住宅地供應有限,項目已具備相當優勢,又是港島地鐵線樓盤,料項目落成後每呎可賣2.8萬元起。
中原測量師行執行董事張競達表示,黃竹坑站第4期為鐵路上蓋項目,有一定叫座力,加上景觀開揚,料可享翠綠山景,而港島南區地皮供應一向罕貴,發展潛力豐厚。資料顯示,項目補地價屬黃竹坑站4個期數之中最高的一期,加上近日香港經濟氣氛一般,中美貿易戰及「社會運動」陰霾下,合組財團有助減低投資風險。