港島南岸揚海上樓書 快公布價單 提供600伙 最細1房320呎起
【明報專訊】今年5月初開售、路勁（1098）及港鐵（0066）合作發展的黃竹坑站港島南岸第1期晉環大開紅盤後，同區再有全新樓盤登場，勢成本月下旬新盤市場焦點；嘉里（0683）和信置（0083）合作的港島南岸第2期揚海，已上載樓書及公布戶型分類，預料短期開價及開設示範單位，意味開售部署已進直路。
明報記者 盧浩鏘
樓花期長約2年的揚海，由兩座住宅大樓組成，各細分為A、B兩翼，單位總數600伙。嘉里香港區總經理湯耀宗指出，揚海擬短期內開價，及向傳媒開放設於鰂魚涌嘉里中心的3個示範單位。他續稱，項目以航海為設計意念，平台花園及基座有如船身形狀，大樓外牆設計則為船帆，建築特色洋溢動感。
近八成單位屬2房和3房
揚海提供的戶型種類繁多，涵蓋1房至4房，其中1房戶設58伙。面積最細為2A座5樓E室，實用320方呎，採用開放式廚房設計；兩房戶271伙、實用436至638方呎；3房戶實用749至955方呎，共198伙；另4房戶實用1299至1420方呎，共44伙。
4房連天台特色戶最大1901呎
可留意的是，項目主打2房和3房戶，兩款單位合共佔469伙，相當於項目單位總數的78%。另揚海樓書顯示，1B座32樓A室，實用面積1901方呎，4房間隔另連313方呎平台及1842方呎天台，為面積最大單位。
項目另一賣點，是單位樓層高度為3.15米，部分高層單位及特色單位更可達3.4米至3.5米，可營造不俗空間感。另嘉里同系屯門掃管笏滿名山，亦上載新銷售安排，本周六（21日）起推出5幢洋房招標，截標日期為9月30日；包括名庭3號、5號及10號屋，分別是實用2815方呎連1649呎花園、2861方呎連2098呎花園、2877方呎連2469呎花園；此外，山庭3號及5號屋，實用同為2865方呎、另連700餘方呎花園。
晉環全盤800伙 5月至今累沽近八成
事實上，港島南岸第1期晉環銷情熾熱，5月開售迄今累售約613伙，佔項目單位總數800伙近八成，套現總額達134億元，最高成交售價、呎價單位為第1A座39樓F室，屬實用1218方呎4房戶，成交價6600萬元、實呎54,187元。
黃竹坑站揚海開放示範單位 最快本周開價
揚海120伙打頭陣 一房1080萬起
由嘉里發展（00683）牽頭夥信和置業（00083）的黃竹坑站上蓋港島南岸第2期揚海，售價終於揭盅，首推120伙，1房折實入場費近1080萬元，折實平均呎價30880元，較4個月前路勁地產毗鄰的晉環首批賣貴4%，而同期樓價指數CCL已上升4%，反映項目屬貼市價，最快下周開賣。\大公報記者 梁穎賢
嘉里發展香港區總經理湯耀宗表示，揚海首推120個單位，包括16伙1房、74伙2房及30伙3房，實用面積341至921方呎，即供折扣額最高20%，折實入場最平為2A座10樓E室1房，折實1079.92萬元，折實呎價31669元；最貴單位為2A座26樓D室，實用面積921方呎，3房間隔，望遊艇會海景，折實價3085.12萬元，呎價33498元。
半數面向海景 趕下周出擊
價單顯示，揚海首批折實1079.92萬至3085.1萬元，折實呎價28295至33551元，折實平均呎價30880元，當中一半面向海景。湯耀宗形容為「開心海航價」。示範單位昨日已對外開放，不少準客戶到場參觀，收票時間待定，最快下周開賣。
揚海首批單位以4月尾首度推出的晉環作比較，當時首批160伙折實1146.1萬至2867萬元，折實呎價27005元至34131元，折實平均呎價29689元，事隔4個月揚海賣貴4%。
嘉里銷售及市場策劃副總裁盧子豪稱，揚海首批價單提供4種付款方法，包括180天付款最高8%折扣優惠、180天備用一按最高5.5%折扣、360天付款最高6%折扣及建築期付款最高4%折扣。180天即供最高折扣為樓價20%，建築期最高折扣16%。
另外，發展商提供最高樓價七成一按，還款期最長25年，息口為P（最優惠利率為5.25厘）減2.75厘，即實際息口2.5厘。
黃竹坑站為市區唯一的鐵路上蓋供應，備受關注。早前開售的晉環吸引不少富豪名人入市，包括武打電影明星甄子丹妻子汪詩詩、前TOM集團首席執行官王兟及連鎖時裝店Bossini創辦人羅定邦家族成員，項目至今累售614伙，套現134億元，平均呎價逾3.35萬元，平均每伙售價逾2100萬元。其中1A座39樓F室，實用面積1218方呎，成交價6600萬元，呎價54187元，雙創項目新高。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，揚海開價有驚喜，較同區二手呎價如深灣9號及南區．左岸等有約10%折讓，亦與晉環首張價單價錢相若，但晉環4月開價至今CCL已有約4%升幅，反映是次揚海開價有折讓，屬起動價，預計首批可全數沽清。
美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，揚海首批單位開價具競爭力，預料項目呎租可達80至90元，租金回報可逾3厘。
每呎補價10576元 貴晉環三成
港島南岸第2期揚海昨日開價，首推120伙折實平均呎價逾3萬元。項目由嘉里建設（00683）夥拍信和置業（00083）合組財團於2017年12月投得發展權，當時補地價逾52億元，以項目可建樓面近49.3萬方呎計，每方呎樓面補價10576元，較第1期即毗鄰的晉環每方呎8119元高約三成，一度創港鐵上蓋樓面呎價新高。
當年更盛傳，奪標財團看中揚海坐擁深灣遊艇會景致，樓價有條件開高，故出手甚闊綽，項目中標價高逾百億元，連同補地價，折合每方呎樓面地價逾2萬元，假設傳言實屬，首批單位開價屬克制。
揚海提價10%加推68伙
挾黃竹坑站頂市價推盤的嘉里（00683）揚海，連日市場反應不俗，發展商即日加推68伙，折實平均呎價33889元，較首批30880元賣貴近10%，市傳連日累收約1400票，相對已推出的188伙超額逾6倍。
揚海昨日閃電加推2號價單共68伙，實用面積341至955方呎，定價1465.9萬至4542.3萬元，呎價約35050元至約47563元，折實1172.72萬元至3633.84萬元，折實呎價約28040至約38050元，折實平均呎價33889元，僅3日較首批賣貴近10%。主要今批單位全屬25樓以上高層，其中更有大單邊海景戶，同時又首推955方呎的大單位，撇除上述因素，今批屬原價加推。
嘉里發展香港區總經理湯耀宗表示，部分加推單位為25樓以上，其中部分高層單位樓底特高，層與層之間高度可達3.45米。另外還加推新坐向的優質單位，包括面向深灣的三房單位（第2座(2A) A單位，實用面積955平方呎）以及內園面向中央花園的兩房單位（第2座(2B) E單位，實用面積553平方呎）。28/8/2021
揚海 LA MARINA 截票 超額認購約19倍 02/09/2021
由嘉里(00683)、信置(00083)及港鐵(00066)合作發展的黃竹坑站「港島南岸」第二期揚海 LA MARINA 項目, 於今日下午4時截票, 共截收逾3750個認購登記, 超額約19倍,項目明日將對外公佈抽籤結果。
項目共提供600個單位,主打兩房及三房, 亦設有少量一房及四房,另設29個特色單位。
黃竹坑站揚海加推65伙 折實入場費1423.76萬元06/01/2022
港鐵黃竹坑站港島南岸第二期揚海由嘉里建設(00683)、信和置業(00083)及港鐵(00066)合作發展，發展商今日(6日)加推新價單，涉及65伙。
加推第6號價單的65伙中，
其中51伙為標準單位，包括37個3房單位，以及14個4房單位，實用面積749至1420平方呎。
另外14伙為花園特色單位，當中包括2房連花園及3房連花園戶型，該批花園特色單位為首度推出市場。
該批單位價單訂價1779.7萬至1.08億元，價單呎價39375元至76250元。計及最高20%折扣，折實售價1423.76萬至8662萬元，折實呎價31500元至61000元。
截至今日，揚海以價單及招標形式合共累售459伙。
揚海盡推最後104伙 伙伙過千萬 18/1/23
通關效應下，發展商加快推售新盤餘貨。嘉里、信置及港鐵合作的黃竹坑站港島南岸第2期揚海昨日公布，盡推最後104伙於2月2日銷售，包括價單銷售59伙，折實平均呎價35,495元，折實入場1,004.43萬元，另招標推售45伙，現樓示範單位即日起予公眾預約參觀。
下月2日銷售 招標佔45伙
嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗表示，揚海累售496伙，於2月2日銷售最後一批104伙，已獲批入伙紙，正待批滿意紙，將可如期於8月交樓。據介紹，今批價單發售的59伙，涵蓋一房至三房，面積320至955方呎，折實平均呎價35,495元，折實入場1,004.43萬元。另外45伙招標推售，涵蓋三房至四房，包含14伙特色戶，面積874至1,901方呎。
2023年11月10日星期五
香港樓市 - 炙燒大閘蟹
先來看看今年推出的新盤銷情如何：
Source: JPM
除了定價克制的親海駅，其他新盤銷情都只有40-50%，部份更是惨不忍睹：
鴨脷洲凱玥： 1%
由合景和龍光兩間已違約的內房發展的鴨脷洲凱玥，年初推出至今只賣出4伙，只有1%，實在是貽笑大方。對於將近資不抵債的合景和龍光，用近200億的貨源賭香港樓價回暖，下場只會是如高銀金融一樣，淪為銀主盤，大幅減價出售，成為傲玟翻版。
黃竹坑海盈山：12%
嘉里、信和、太古及港鐵聯手發展的海盈山，可謂星光熠熠，但是定價太進取，而且黃竹坑已經光環不再，我相信待長實年尾推出黃竹坑3期後，海盈山需要大幅減價才能出售。
何文田瑜一：15%
何文田天鑄部分景觀被瑜一擋到的單位現在大幅劈價，但是沒料到瑜一自己的銷情也這麼差，1A期只有15%。我相信發展商會減價，因為旁邊鷹君何文田站項目將會推出，瑜一需要在鷹君之前賣出，否則購買力將會被分薄。
至於其他質素差的蟹貨，如紅磡 Baker Circle，康城凱柏峰，屯門凱和山等等，即便減價亦難以售出，需要如親海駅般大幅劈價，才有機會賣出。
除了上文的蟹貨，接下來兩個月還有很多供應:
統計以上表格的美資大行 JPM 在施政報告後發表研究報告，指香港樓價會再下跌5-10%。我預計幅度會更大，將會達到10-20%。
