2018年4月28日 星期六

轉貼文章 ~ 樓價騰訊化 (股榮 )


港股今年難玩,上周股王騰訊(700)曾經跌穿380元,自今年一月高位476元起計,高位累積下跌兩成,技術上步入熊市。50隻藍籌中,已有12隻自52周高位累跌兩成(見大表),去年強勢股瑞聲(2018)、吉利(175)及舜宇(2382)更高位回吐超過三成。

當整體大市(恒指)自高位下跌一成,細價股回吐幅度更為驚人。近千隻10億元市值以下的細價股,股價較52周高位跌五成的,有超過300隻。升市期間,投資者傾向炒細唔炒大,就算是騰訊,很多散戶亦樂於以窩輪及牛證等衍生工具作槓桿式投資,加大回報。牛市當然誇啦啦,但遇上近兩月逆風市,身邊一直睇好股王、持有正股的,已紛紛減磅甚至止賺離場。反而是一批470元高位坐貨,或者在420元水平(高位跌一成)始進場的投資者,再溝已有猶豫,沽貨止蝕又不願意,這個現象,我相信會在樓市發生。

劏房始祖大埔嵐山近月有幾宗成交,想與大家分享。752呎三房單位以796萬易手,呎價10,585元。491呎兩房單位以670萬元成交,呎價13,646元,同一個屋苑,兩房呎價貴三房貴近三成,未算最誇。最新180呎開放式單位,以380萬元賣出,呎價2.1萬元,再打破早幾日兩萬元紀錄。同一個屋苑,劏房呎價貴過三房一倍,很明顯,不是劏房質素好過三房,而是仍然可以四球上車、做到九成按揭的無奈客觀環境下,買家只好求價不求量,硬食一倍溢價買劏房。

買騰訊或者買樓的人,一廂情願相信有買貴冇買錯,股價樓價大漲小回,甚至不回。當股價/樓價跌一成,更視為執平貨機會。可以想象,樓價跌一成,仍有大批人瘋搶,但當樓價調整幅度達到兩成,情況就仿似今日的騰訊,跌少少就衝,跌得多則卻步,信心動搖下,理性回歸時,如果整體樓市是騰訊化,劏房就是細價股化,調整幅度超過三、四成並非過份,而是將不合理高溢價的資產,回歸至市場化。

如果股市跑先樓市半年的傳統不變,下半年港樓將會遇到考驗。樓市長線升值,這是客觀事實,但凡是資產,總有升跌週期,有能力上車的,簽買賣合約前可問自己一句,能承受樓價跌兩成的準備嗎。要記住,笑到最後不是你買入的一刻,而是成功揸到尾,供甩會。



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