2016年9月10日 星期六

股榮 : H按最大的風險

有朋友按捺不住買樓,承做按揭時,十間銀行清一色提供超筍H按計劃,問到有否傳統P按,大部份銀行職員都話唔抵,建議用H棄P先最着數。當人人都朝一個方向行動的時候,某程度上,着數的背後,可能是計錯數。
根據金管局每月樓按資料,7月份採用H按承造按揭計劃的比例,達到92.6%,打破2011年1月92.2%新高紀錄。多年以來,銀行及市民慣用最優惠利率(P)作供樓息率,現時普遍為P(5.25厘)減3.1厘,實際按息是2.15厘。2009年開始,銀行積極推H按(Hibor,銀行同業拆息),低至H+0.8厘,但2011年發現計唔掂數(應該是計錯數),資金成本考慮下,當年多間銀行索性唔做H按,滙豐更狠由H+0.8厘,加到H+1.3厘,加幅達半厘,樓市及後超過一年時間,只在窄幅升跌。上車客遂由H按一面倒轉向P按,2012年初,H按採用比例不足3%。
很多近日上車及投資者堅持入市,其中一個原因是美息加極最多一兩次。但要留意,近月港美息差錄得超過六年來最闊水平(3個月美元Libor,倫敦銀行同業拆息升至0.84544厘;而三個月Hibor則為0.58036厘,兩者息差拉闊至26.51點子),其中一個解讀,是沽港元轉買美元的需求會增加,導致銀行體系結餘減少,這情況下未來拆息很大機會早於P上升。而美國本月加息升溫,一旦調高利率而港息不跟,港美息差會再拉闊,屆時Hibor有機抽高,資金進一步流出。現時本港銀行體系結餘為2,800億元,去年最高峯時有4,200億元。
以目前一個月Hibor為0.25厘,H+1.5厘按息是1.75厘。很多人覺得,拆息升對H按用家影響不大,原因是H按普遍設有P按基準之鎖息上限,息差約0.4厘(以P-3.1厘為例)。換言之,就算H突扯高半厘至0.75厘,用H按計劃的人士,仍然只是交上限2.15厘的息率。
事實上,H按附有P按基準的鎖息,等於銀行送了一個利率封頂(interest rate cap)予承按者,銀行送不等於免費,事關銀行為此要做一個對沖行動,否則H急升而P不變的話,銀行會輸大鑊。2011年當年,曾有業主早年以公司名義買樓及申請H按,批出貸款時被歸類為「商業貸款」。當樓價下跌,銀行就以修訂條款為由,大幅提高按息。歷史不斷重複兼重演,今日的低息、今日的筍約,往後會否要修訂,Never Say Never。
銀行不會無緣無故call loan,在按揭合約入面,無論是P按或H按,即使還款正常,銀行是有單邊及絕對的權力(unilateral and absolute discretion)中止合約。這種情況在個人按揭發生機會很低,但如果是透過公司買賣物業承按、或者抵押品是公司資產等,一旦按揭低於估值(例如80%),客戶就要面對補差價,被call loan的危機。
十年前買樓做按揭的平均金額是169萬元,平均按揭成數是近六成,按揭年期是近20年。十年後,平均按揭額增加一倍,達到337萬元,按揭成數及年期分別是53%及超過25年。當樓價一直向上,資產價格高於借貸額,問題不會浮面,但當資金逆轉、樓價驟跌,銀行越借越多,用超低息搶客的後果,隱藏住巨大危機。
銀行低息頂爛市,千萬不要出事,否則過去三年H按主導樓按的千億計資金鏈,會是一個計時炸彈。

股榮
https://www.facebook.com/stockwing1 
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160911/19766902

沒有留言:

張貼留言