2012年8月11日 星期六

REITs大解構


今年避險情緒強勁,股市疲弱,樓市則繼續升唔停。股樓情緒各異,稱為「紙磚頭」的房地產信託基金( REITs)今年長炒長有兼跑贏大市。不過, REITs跟真磚頭相比,隔了一重管理層,故資產組合、管理質素以至大股東動作等因素,才真正左右價格走勢。房託上市雖規定派息比率不少於九成,但基金價格表現卻無法保證。今期「投資導航」將解構 REITs組合與價格關係,買 REITs,都要買啱邊!

主打平民商場 領匯秤先

面對不明朗市況,有穩定租金收入的 REITs受到資金追捧,不過,各 REITs收租物業組合各有不同,主打平民商場及停車場的領匯(823)及置富(778),在經濟環境轉差下,大眾化消費的租金收入更有保證,基金價格率先創上市新高,合情合理。
領匯收租物業主要為公屋商場及停車場,零售樓面約1100萬平方呎,車位約八萬個,主要租戶包括連鎖快餐店、超市、便利店等衣食住行基本消費,經濟疲弱,街坊反而更多幫襯。

置富息率5.38厘

截至今年3月底止年度業績,可分派收入29.22億元,增長19%,全年派息1.295元,年初至今價格累升19%,現價息率仍有3.8厘,據彭博綜合券商預測,領匯2013年每單位可派息1.413元,再增9.1%。更值得憧憬的是,其行政總裁王國龍上月底明言,公司有能力斥逾百億元收購,目標包括將工廈改建商場收租,加上為旗下商場翻新工作持續,皆有利提升資產淨值及租金回報。
置富則主打私人屋苑商場及停車場,目前在香港有16項零售物業,合共面積約245萬平方呎,以及1989個出租車位,上半年可分派收益2.68億元,升25%,每基金單位派息0.1582元,相當年度化股息率5.38厘。置富旗下商場位置不屬遊客區,主要做屋苑及周邊居民生意,唔憂冇人租。

收入過度集中 冠君跑輸

主打工商廈的 REITs包括冠君(2778)、泓富(808)及陽光房產(435)。冠君今年升幅僅21%,遠較泓富(升34%)及陽光房產(升31%)落後,主要受物業投資組合過份集中所拖累。
冠君主要資產只有中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊,兩者雖屬於甲級商廈及區內地標商場,物業組合總值達549億元,但收入集中,易受經濟波動影響。集團去年業績承認,甲廈實質租金於去年下半年開始下調,加上花旗銀行廣場呎租已達85元,朗豪坊寫字樓亦達27元,上升空間有限,集團亦難以靠翻新提升租值,潛力僅屬一般。

泓富陽房物業較分散

泓富及陽光房產則分別包括七項及20項資產,涵蓋工商廈及住宅物業,有助分散風險。以泓富為例,物業均位處北角、紅磡、牛頭角及長沙灣等二線地段,甲廈租金高企,促使不少租客遷往二線商業區,利好泓富提升租值,去年泓富租金加幅近15%,遠較冠君優勝。
陽光房產資產包括12幢工商廈,以及八幢商場及住宅物業,地點遍佈港九新界,並以乙級寫字樓為主,藉翻新提升租值的潛力較大。住宅亦以中型屋苑商場為主,與置富(778)相近,商戶多為超市及食肆,涉及民生所需,防守性較高。
每單位分派方面,以冠君最高,達6.3厘,但泓富及陽光房產亦達6厘,實際差距不大。計及風險及股價升值潛力等因素,後兩者為較佳選擇。

大股東舉動左右股價

受惠高息政策, REITs的抗跌能力通常較強,但大股東出其不意的舉動,往往令公司不明朗因素增加,價格徒添壓力。以越秀房產(405)為例,公司於5月宣佈,向母公司越秀地產(123)購入旗下廣州國際金融中心( IFC),計及開發貸款承擔45億元(人民幣.下同)後,總代價高達134.4億元。

越房「蛇吞象」即捱沽

由於交易屬蛇吞象形式,收購後越房總資產值縱然谷大兩倍,但負債比率同時會升至30.5%,加上要增發單位,投資者擔心權益遭攤薄,故先沽為妙。收購消息公佈後,越房價格三日累跌14%,雖然其後跟隨大市回升,但以上周四收市價3.67(港元.下同)計,仍較計劃公佈前價格低2%,明顯跑輸同業。
另一邊廂,富豪國際(078)於5月進行大規模回購,令大股東百利保(617)的一致行動集團,在富豪的持股量由49.5%增至50.14%,並觸及須向富豪信託(1881)提出收購要約的持股比例;其後百利保提出,以每基金單位1元提出全購,較當時價格大幅折讓近五成,消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%,以上周四收市價1.91元計,仍未返回全購消息前水平。

派息贏通脹收租股俏

大市近月除 REITs股價走高,高派息加上有增長概念的收租股亦同樣硬淨,以新商場收入將在下半年入賬的希慎(014)為例,7月起已累計反彈17%,大幅跑贏恒指同期約4%升幅;在一線地段有寫字樓租務生意的嘉里建設(683)亦漲14%;九倉(004)旗下時代廣場縱受希慎新商場的衝擊,但仍錄一成升幅。

希慎受惠新商場收入

除 REITs外,收租股亦為高派息一族,其中九倉、希慎及嘉里過去五年股息增長可觀,甚至跑贏通脹,因而成為是次追捧對象之一。再者,證券商普遍認為,希慎銅鑼灣新商場的租金收入有助提升集團租金收入15%,股價因而跑出。
不過,有分析亦擔憂集團資本開支大增下,明年派息或減少,恐窒礙股價升勢。
另外,九倉旗下時代廣場的龍頭地位受挑戰,不過銅鑼灣區內多個舖位近月繼續接連錄得天價成交,中心地段的商舖需求顯然仍然殷切,因此亦成為九倉股價催化劑。
雖然近日甲級寫字樓租務吹淡風,同樣受累的嘉里,因擁有回報可觀的內地項目,股價因而企硬。

沒有留言:

張貼留言